|
|
|
《中华人民共和国物权法》有关房地产方面内容问答
郑洪森 |
《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）于2007年3月16日经十届全国人大五次会议通过，自2007年10月1日起施行。这部调整因物的归属和利用而产生的民事关系的民事基本法律的颁布施行，对于维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，将发挥重要作用。《物权法》共5编、19章、247条，内容丰富。下面仅就《物权法》有关房地产方面内容以问答方式予以简要介绍。
一、不动产物权的转让在何时产生法律效力？
根据我国原有的法律规定，不动产物权转让需经过产权登记机关登记后方能生效，其生效的标志是不动产权属证书的变更。《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”《物权法》第17条还规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误，以不动产登记簿为准。”《物权法》颁布后，关于不动产的权属登记问题更加明确了，为规范不动产转让和防止发生纠纷提供了可靠的法律保障。
二、买卖房屋或者其他不动产时如何保证物权的最终实现？
按照我国原有的不动产转移的有关法律规定，合同签订后至物权变更前还有一段时间，这段时间对于买受人将来的物权实现是没有保障的，因为双方只存在债权债务关系。《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”根据《物权法》对签订合同到物权转移这一段时间作出的明确的保护性规定，只要按约定进行了预告登记，买受人的权利就能够得到充分保护。《物权法》的这一规定，可以防止“一房多卖”连锁纠纷的发生。需要注意的是，《物权法》同时还规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。”
三、建设用地使用权转让地上物如何处理？
《物权法》第146条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”该法第147条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”由此可见，《物权法》已经进一步确认了原来的“房随地走，地随房移”的原则，并且明确了土地使用权的性质为“建设用地”，从而为开发商在征地、拆迁过程中解决因土地与建筑物的权属分割转让问题发生的纠纷提供了明确的法律依据。
四、以建设用地使用权抵押，土地上的建筑物如何处理？
《物权法》第182条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”“抵押人未按照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”在《物权法》出台前，关于土地使用权抵押与建筑物抵押的关系法律上的界定并不明确，往往在发生抵押权纠纷后，当事人还要为土地使用权与建筑物是否一并抵押而提供事实证据。但此条规定应是一个法律上设置的效力补正程序。因为《物权法》第187条又规定以建筑物、土地使用权、正在建造的建筑物设定抵押的，“应当办理抵押登记，抵押权自登记时成立”。所以，虽然法律规定了可以补正，但仍需遵循法定抵押登记的程序才有可能使抵押权真正起到保护作用。
五、建设工程结束后，发包方未按时支付工程价款，承包人占有发包方建筑物，此间产生的水电费用应由谁来承担？
如果是根据双方的合同约定，发包方没有及时支付工程款，承包人有权占有该工程建筑物的，则该笔合理费用应由发包方承担。这方面的问题，以前的法律法规中没有明确规定。《物权法》第241条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定”。根据这一规定，只要在双方的合同中对该问题加以约定，承包人就可以对抗发包人的欠款行为，并且在占有期间如果该建筑物遭受毁损、灭失等，只要承包人为善意的，则无需对发包人作出任何形式的赔偿。承包人在占有期间对建筑物遭受其他人非法侵占的，承包人可以基于占有人的身份行使各种请求权，如排除妨害、消除危险及损害赔偿等。
|
|
