特定的商品房销售广告应认定为合同内容 

大华铭仁律师事务所 张伟明 

    在商品房买卖的纠纷中，“商业广告”的法律性质一直是购房者与开发商争议的一个焦点。开发商为了吸引购房者的目光，往往在制作精良的商业广告中作诱人的宣传，如房屋设计标准高；通风、采光好；绿化面积大；休闲娱乐、教育医疗等配套设施完善；外地购房者可解决本地户口等。购房者往往在购房后发现实际情况与广告宣传不符，于是告开发商欺诈；而开发商则认为其所作的商业广告性质属于要约邀请，不能作为合同内容，因而不负法律责任。由于法律上并没有对此种商业广告的性质作以明确规定（这里指最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出台之前）因而双方仅能从法学理论上予以解释。这就造成各地审判判决不一，购房者作为弱势一方其权益难以得到有效保护。

最近，最高人民法院颁布了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下面简称《解释》），其中明确了商业广告的法律性质。《解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内房屋及相关设施所作的说明和允诺的具体确定，并对商品房买卖订立以及房屋价格有重大影响的，应视为要约。该说明及允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。”这一规定将对健全房地产法律制度，规范市场行为，健全社会诚信制度，保护当事人的合法权益起到极大作用。为了帮助购房者更好的理解此条规定，现对其作以解释：

一、要约，是一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人提出合同条件，希望对方当事人接受的意思表示。要约一般是向特定的人发出，其内容具体确定，具有缔结合同的目的。如对方在要约期限内同意要约内容，则发出要约方自动受其约束，产生法律效力。

二、要约邀请，又称要约引诱，是指一方当事人邀请对方当事人向自己发出要约的行为。一般是向不特定的人发出，内容一般并不具体确定。如普通商业广告、商品价目表、招标公告、拍卖公告、招股说明书等。要约邀请的目的不是订立合同，而是希望对方向自己发出要约，其本身并不发生法律效果。

三、需要明确的是一般商品房销售广告和宣传资料应视为要约邀请，如商品房的设计理念、开发地段的潜在商机、升值前景、房屋效果图和对周过景致的描述等。这些宣传资料并不具备其内容具体确定的条件，所以它属于要约邀请，其并不当然的视为合同内容。如果购房者想对其进行约定，只能和开发商就此具体事项进行磋商，写入合同或补充协议以受到法律的保护。

四、“开发商就商品房开发规划范围内房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”是指其所述内容表述清楚、明确。主要表现为以下情形：阐述房屋的结构形式（框架、砖混）、容积率、房屋间距，综合开发中承诺建立的商场、学校、医院、运动娱乐设施等。

五、该容必须足以影响当事人是否订立合同或对合同价款有重大影响。是否构成“是否订立合同或对合同价款有重大影响”要具体分析购房者购买此房时的目的，购房者如基于对交通条件、子女教育、户型设计符合自己特定的要求而购买此房屋或付出较高价款的，应认定为符合上述标准。

《解释》的出台，对商业广告的法律性质作了明确约定，这为购房者维权提供了直接的法律依据。因而建议购房者要保存所买房屋的商业广告及宣传资料。一旦发生纠纷，这便可能成为你保护自身权益的一个有力证据。