谈购房者在商品房（期房）买卖合同订立过程中的弱势地位

大华铭仁律师事务所 张伟明

在商品房买卖（本文特指购房者从开发商处购买期房）过程中，购房者是上帝的时代尚未到来。事实上，购房者在此过程中总是处于弱势地位，这在合同的订立过程中就可见一斑。

一、开发商往往要求购房者在签订买卖合同之前交纳“封房金”，即购房者交纳一定数量的现金后，开发商为其保留约定天数（一般为 2-3 天）的房屋。如双方在封房期间签订了买卖合同，则封房金抵价款或返还；如果未达成协议，则“封房金”不予退还。表面上看，“封房金” 具有定金的性质，它是签订正式买卖合同的一种担保方式，并且双方意思表示真实、权利义务对等，并无不合理之处。但若仔细剖析则发现其经不住推敲。依定金原理，定金指合同当事人为确保合同履行，在签订合同时或签订合同后给付对方一定数量的现金，可见，定金合同以主合同订立为前提的，定金合同对主合同来说是从合同。如果双方未对主合同权利义务条款进行约定，此时签订的定金合同也就失去了其作为主合同（买卖合同）履行担保的意义。事实证明，购房者在交纳“封房金”后，往往因房屋买卖合同的权利义务条款与开发商达不成一致意见而丧失定金的收回权。因而，不签买卖合同则不退“封房金”的约定使签订的买卖合同已丧失了平等、自愿的基础，在此种情形下订立的主合同很难保护购房者的权益。

二、购房租者在与开发商签订主合同之前，先需办理他项手续，即交纳定金或签订借款合同（有的开发商为吸引购房者而为其提供一定数量的无息借款）。按合同法原理，购房者在签订买卖合同时或订立买卖合同后才能办理上述手续，开发商将程序倒置（即先办理他项手续，后签买卖合同），使购房者陷入进一步的被动，被迫在订立合同时不断作出让步，这为以后的消费维权带来很大难度。

基于以上两种操作，开发商在订立买卖合同时已完全占据主动，购房者的弱势地位彰显无疑。此时签订的买卖合同双方权利义务关系已丧失平等性，购房者承担更大的风险，而关于房屋质量、通风、采光、交付条件、退房条件、迟延交付、前其物业管理等事项往往不作细致约定或作出不利于购房者的约定， 一旦发生纠纷，购房者的利益便难以得到有效保护。

另外，有些国有开发公司或实力雄厚的开发公司在与购房者签订《商品房买卖合同》时，主观性极强，根本没有协商的可能性。其所提供的已经增写完毕（或必须按其提供的样式增写）的合同不容更改或补充，购房者合理、合法、维权的意见根本得不到其尊重。这种丧失平等基础的合同，为开发商的恶意违约创造条件。

为改变购房者所处的弱势地位，维护其合法权益，购房者应先与开发商就房屋买卖的权利义务条款进行磋商，并达成一致意见，在商品房买卖格式合同中进行约定或订立补充协议，然后再交纳定金和办理相关手续，使合同的订立符合自愿、平等，诚实信用原则。然而，开发商极力规避这一原则，他们认为“个别的购房者不签合同并不影响其房屋的销售”。因此说购房者若想维护自身的合法权益已不仅仅是个人的问题，而需要购房者整体法律意识的提高，只有所有的购房者都坚持开发商“不签主合同（即房屋买卖合同）则不交纳定金，不办其他手续”的原则，才能对开发商构成一定的压力，迫使其与购房者在平等、诚实信用的基础上就买卖合同的条款进行磋商，这是商品房买卖必要基础，只有这样才能为最大限度避免商品房买卖纠纷创造可能性。

综上所述，要改变购房者在签订商品房买卖合同中的弱势地位，其根本在于购房者整体法律意识、维权意识的提高。只有这样，购房者才能真正的维护自身的权益。