房屋租赁的若干法律问题

大华铭仁律师事务所 张 伟 明

所谓房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，承租人支付租金并于合同终止时将租用的房屋返还给出租人的行为。 现实生活中，企业或个人为了满足生产、生活的需要往往租赁其他企业或个人的房屋使用。为帮助房屋租赁双方增强双方的法律意识，更好防范房屋租赁中的法律风险，现就房屋租赁中必须注意的几个法律问题作以浅析。

•  哪些房屋不能出租？

为了尽可能防止房屋租赁纠纷的发生，保护租赁双方的合法权益，法律规定并非所有的房屋都能成为租赁的对象，有些房屋不能出租。我国《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，有以下情形之一的房屋，不得出租：（ 1 ）未依法取提所有权证的；（ 2 ）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（ 3 ）共有房屋未取得共有人同意的；（ 4 ）权属有争议的；（ 5 ）属于违法建筑的；（ 6 ）不符合安全标准的；（ 7 ）已抵押，未经抵押权人同意的；（ 8 ）不符合公安、环保、卫生等部门有关规定的；（ 9 ）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。租赁双方一定要按此规定确认房屋是否具有以上情形，如具有的，在上述原因未消除之前，不得租赁。特殊说明一点，如果土地使用权人办理了合法的报建手续，并且房屋已建成并经过验收合格，具备交付使用的条件的，房屋所有人在未领取房屋所有权证书前将房屋出租的，其租赁关系有效。

三、《合同法》实施以前签订的超过 20 年租赁合同效力如何认定？

在《合同法》实施以前，法律、法规并未对租赁合同的期限作以规定，有些房屋的租赁期为 30 年或更长时间。但《合同法》规定了租赁合同的最高期限为 20 年。那么此类合同的效力如何呢？最高人民法院《关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条规定，对《合同法》实施以前成立的合同发生纠纷，适用当时的法律规定；当时没有法律规定的，可以适用《合同法》的有关规定。因而对于此种当时没有法律规定的合同也要受到合同法的约束，即租赁的最长时限为 20 年。笔者认为，为了保护交易安全和合同目的的实现，应当从《合同法》生效之日起计算新的租赁期限，如果超过 20 年的，超过的部分应认定为无效。

四、房屋租赁合同不登记备案就无效吗？

《城市房屋租赁管理办法》中规定，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后 30 日内，持有关规定的文件到直辖市、市、县人民政论房地产管理部门办理登记备案手续。房产部门经过审核，对符合有关规定的，对其核发《房屋租赁证》。《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。那么是不是不办理登记备案租赁合同就无效或不生效呢？《合同法》第 44 条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”我国《城市房地产管理法》和《城市房屋租赁管理办法》均只要求房屋租赁的当事人办理备案手续，但未规定只有办理备案手续，合同才生效。因此，出租人在出租房屋前，租赁合同是否办理了登记手续并不会影响合同的效力，未办理登记手续的租赁合同依然有效。

五、租赁期间，房屋毁损灭失责任由谁来承担？

租赁期间，房屋的毁损灭失风险承担问题是租赁双方最关心的问题之一，在双方无明确约定时，一般按照以下原则处理：如果由于承租人的原因，致使房屋毁损、灭失的，由承租人承担与其过错相当的过错责任，出租人可以要求承租人赔偿其损失。如果因不可归责于承租人的事由（如洪水、地震等），致使房屋毁损、灭失的，其责任由出租人承担。承租人可以要求减少租金或者不支付租金，如合同目的不能实现的，承租人可以解除合同。

六、租赁期间房屋发生所有权变动的，租赁合同还有效吗？

《合同法》第 229 条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。此条被称为“买卖不破租赁原则”（此条的所有权变动可能是买卖、租赁、继承等）。由于租赁合同已经将承租人的权利固化到租赁物上，如果所有权的变动就能影响到租赁关系，那就会使租赁合同处在很大的风险之中，权利处于极不稳定的状态，因而租赁关系不因所有权的变动而受到影响才能保护交易安全。另外，对于此租赁的房屋，承租人在同等条件下享有优先购买权。

七、房屋承租人可以将承租的房屋转租吗？

现实生活中，往往出现房屋转租的现象，那么在转租房屋的过程中双方需注意什么呢？《合同法》第 224 条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”《城市房屋租赁管理办理》还规定“转租合同必须经原出租人书面同意”。由于出租人是基于对承租人的信任才将房屋租给其使用的，而“次承租人是否值得原出租人信任”对于原出租人来说是最为重要的。因而法律规定转租行为必须经原出租人书面同意，如未经其同意，出租人可以解除合同。为此，承租人一定要注意，在将房屋转租前勿必取得出租人的书面同意。次承租人也要注意这一点，以防自己的租赁行为处于很大的风险之中。

八、承租人在承租期间死亡的，其生前共同居住人是否可以继续使用该房屋？

承租人租赁房屋往往不仅仅供自己生活使用，大多时候其用于家庭或与其与密切关系的人使用，其承租的目的就在于居住人的共同生活使用。因此，法律应当为保护其合法的使用权而设立依据。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第 119 条规定，承租人以一人名义承租私有房屋，在承租期间，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。我国《合同法》第 234 条规定：“承租人在租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁房屋。”因而，合法的承租关系并不会因为承租人的死亡而当然结束。

九、房屋装修在房屋租赁合同到期时如何处理？

在房屋租赁合同到期时，租赁双方往往在装修投入的处理问题上发生纠纷。法院一般基于以下原则处理此种纠纷：

•  当事人意思自治原则，即当事人对装修投入的处理有约定的，按约定处理。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第 86 条规定，非产权人在使用他人财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还是附属物如何处理有约定的，按约定办理。这是当事人意思自治原则的一个体现。

•  作为侵权处理，这主要针对承租人未经房屋所有权人同意而将房屋装修的行为。此种情况一般作如下处理：装修物能够拆除的，可以责令其拆除；不能拆除的，所有权人不对此予以赔偿，如为了拆除此装修造成房屋损坏的，由承租人承担赔偿责任。

•  按民法的公平原则处理。如承租人取得了出租人的同意，但双方未就装修投入的处理进行约定，此时可根据公司原则处理。具体如下：承租人进行的装修，能够拆除的由承租人拆除；不能拆除的，可以折价给房屋所有人。