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不动产登记制度对律师开展业务的影响

 　
　

张军勇

 　
　     不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）于2014年11月24日由国务院令第656号公布，并自2015年3月1日起施行。《条例》的公布施行，是建立不动产统一登记制度，推进简政放权，整合部门职能职责、减少多头管理、逐步实现一个窗口对外，方便企业和群众的有效举措。下面就《条例》施行对律师业务的影响谈几点自己的看法。
    一、实行不动产统一登记制度有利于律师调取和使用不动产信息
    （一）到一个登记机构就可调取不动产信息。
    该《条例》施行前，律师要调取有关不动产信息，根据需要，要到房产登记部门、土地登记部门或者林业部门等行业主管的登记部门调取，有些部门登记的信息还不准确，这样给律师办案带来很大的不便。该《条例》规定：“国家实行不动产统一登记制度。”“县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”据此，律师到一个登记部门就可以查到应调信息，这样无异提高了工作效率。
    （二）登记不动产信息更全面方便律师调取。
    该《条例》第3条规定：“不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。”该《条例》第5条规定：“下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。”该《条例》第八条第三款规定：“不动产登记簿应当记载以下事项：（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；（四）其他相关事项。”据此，各种不动产的空间界限、来源、权属变化等属性可以调取，其变更、转移、注销等登记都可以查询。不足的是，该《条例》对探矿权和采矿权等登记方面没有规定。
    （三）律师调取的不动产登记信息作为证据更具有证明力.
    不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。不动产登记机构应当按照国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。根据二者的关系，该《条例》第21条规定：“登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。”不动产登记簿由不动产登记机构永久保存、专人保管，其登记记载事项应当包括不动产的自然状况、权属状况，以及涉及不动产权利限制、提示及其他相关事项。这意味着调取的不动产信息，是国家有权机关掌握、保管的，可以认定为关于不动产的真实信息，除非有证据证明登记信息错误。
    以上说明，不动产统一登记制度对律师业务的开展提供了便利条件。但同时应该看到，根据该《条例》第27条规定，能够查询不动产登记信息的主体为权利人、利害关系人以及有关国家机关，因此实践中也会给律师查询、调取信息带来不必要的麻烦。比如“利害关系人”及律师能否直接查询不动产登记信息等，各地登记机构可能理解不同，实际操作也会不同，有待明确。
    二、增加律师非诉讼法律业务
    该《条例》根据目前的法律规定汇总了不动产物权的种类，针对不动产权利按照所有权、用益物权、担保物权进行了基本分类。需登记的所有权包括集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权；用益物权包括耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权；担保物权则包括抵押权。对于其中提及的耕地、林地、草地等土地承包经营权，尽管《物权法》中明确规定土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立，同时提出县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证并登记造册，确认土地承包经营权。但截至目前土地承包经营权一直未进行确权登记，党中央、国务院为此以《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》文件形式要求用5年左右时间基本完成土地承包经营权确权登记颁证工作，健全登记簿，颁发权属证书，强化土地承包经营权物权保护，为开展土地流转、调处土地纠纷、完善补贴政策、进行征地补偿和抵押担保提供重要依据。在法院审理的案件中，曾出现过法院以土地承包经营权人不具有土地承包经营权证为由否定权利主体的土地承包经营权这一情况。该《条例》针对目前农村土地承包经营权登记尚未落地的现状，在第33条中明确规定不动产统一登记过渡期内，农村土地承包经营权的登记按照国家有关规定执行。而且，该《条例》第15条规定“当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。”这条中，明确规定可以委托代理人进行登记申请。律师提供法律咨询或者承办非诉讼法律事务时，本着诚信原则，有利于各方当事人全面履行约定义务。由律师作为各方当事人的代理人办理登记，既有利于当事人的履约，又增加律师业务，更有利于化解纠纷，一举多得。该《条例》第14条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（六）申请更正登记或者异议登记的；（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。”因此，就上述登记事宜，包括农村土地承包经营权等登记，律师完全可以作为申请人的代理人开展代理业务，帮助当事人完成各项登记工作，为合同履约奠定扎实的基础。
    三、新《不动产权证书》尚需完善
    2015年2月26日国土资源部公布了《不动产权证书》、《不动产登记证明》的样本，并明确说明,不动产登记机构启用新的不动产登记簿证后，才能停止使用原有的各类不动产登记簿、权属证书和登记证明样式。新的不动产登记簿证启用后，以前依法制作并记载登记内容的土地登记卡和归户卡、房屋登记簿等簿册继续有效，已经依法发放的《集体土地所有证》等证书、证明继续有效。不动产登记是依法保护不动产所有人权利的法律制度，不可能进行任何不合法的登记。“小产权房”违反相关规定，因此“小产权房”不可能予以登记。2015年3月1日，该《条例》正式开始实施，启用了统一的不动产登记簿。
    社会上对国土资源部发布的新不动产登记证书样本，非议颇多。北京有律师认为，此举让房主变成只拥有使用权的“房客”。2015年3月19日，北京有17名律师的联名写信，希望国土资源部重新制作《不动产权证书》。国土资源部对律师提出的要求也作出了回应，将《不动产权证书》的表格以“张三”名义进行规范填写，认为房屋所有权本身不存在期限问题，《不动产权证书》上的“使用期限”不是房屋所有权期限，指的是土地使用权和海域使用权的期限，而使用权登记一直有使用期限，并非可有可无。针对国土资源部的分开解释房屋所有权与土地使用权，某律师直言不讳地说，房地分离可能在中国是独创的。这也说明不动产统一登记制度还有亟待完善之处。
    尽管如此，该《条例》公布施行后，无论是对律师的诉讼业务还是非诉讼业务都提供了很大方便，并且，能不断拓宽业务领域。在律师执业中，还能为完善制度缺陷提出自己的建议，有利于加强法制建设。