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一起房屋公摊面积约定的效力之争案

 　
　

庞伟

 　
　     一、案情简介
    2009年5月5日，甲公司为了拆迁乙公司总面积6000平方米，五处房屋以及获得相应的土地使用权，双方签订了《房屋拆迁产权调换协议书》。协议约定：按照城市规划和设计要求，新建楼房分为A、B两个区域，在A、B区域之间新修一条道路，在新建A区X大街和政府广场东北角处回迁三层楼，建筑面积为4000平方米（含分摊公共建筑面积20平方米）；A区10至11层写字楼回迁建筑面积2000平方米（含30平方米公摊面积），总计6000平方米。双方约定：分摊30平方米的公摊面积的位置在负二层设备室，一层消防总控制室。以上置换房屋的建筑面积有房照的以产权部门最终测量核实确定的产权登记面积为准，实际调换面积和应调换面积的差额面积（误差应在政策规定范围内）在回迁入住时，每平方米按新建房屋出售价格计算，双方以货币方式结清。协议还对其他条款进行了详细约定。
    2011年5月，甲公司单方委托X市房产测绘中心作出《产权登记测绘报告》，甲公司以该报告为依据自行确定给予乙公司产权调换房屋的面积为6800平方米，乙公司接收了房屋。甲公司认为比双方约定的6000平方米多出了800平方米。
    后双方就是否增加了面积，以及乙公司应承担超出部分面积的购房价款诉讼至法院。
    甲公司一审诉讼，以显失公平、重大误解为由请求撤销有关协议公摊面积的约定条款，要求乙公司承担多出的公摊面积，并要求支付所谓多出的公摊面积价款2000余万元。一审法院判决认定乙公司应承担支付公摊面积价款1980万元；乙公司上诉后，二审法院以事实不清为由，撤销该判决发回原审法院重审；原审法院重审判决仍以一审判决认定的事实为基础，只是将价款计算方式进行了调整，认定乙公司应承担差价款1100万元。
    二、承办过程
    本律师事务所接受乙公司的委托，指派承办律师代理参加本案的案件分析、实施调查和庭审应诉等工作。鉴于该案诉讼标的额巨大，且案情复杂，涉及到的专业性问题较多，为此，律师事务所专家委员会多次召开专题案件研讨会，就案件事实、适用法律及诉讼中不可预见的法律风险，进行多次探讨研究。在研讨过程中，也形成了两种不同的意见，这两种意见也在事后的法院判决中体现出来。
    为了更好地了解案件基础事实，准确把握案件争议脉络，案件承办律师工作小组数次驱车上千公里到达现场，获取第一手详尽的工作基础材料。
    就案件中关于约定公摊面积的争议核心，律师工作组还专门去了政府建设行政主管部门以及房屋测绘中介机构，就该问题提出专项技术咨询，以求得在该问题上更具专业性的解释和把握。
    因乙公司属于国有上市公司，该案涉及标的额巨大，如果案件不能妥善解决，将造成经济与声誉的双重损失。因此公司领导非常重视，除了指派专人负责与律师工作组对接外，还定期由公司领导组织案情通报会，及时与律师工作组沟通，就案件准备及案件审理工作中出现的问题进行意见交换，以便于律师的代理方案和诉讼策略与当事人的目标产生最大的契合性，实现共同的目的。
该案现已经过一审程序、二审程序以及重审程序，现重审二审尚未终结。
    三、社会效果
  该案由于案件标的额巨大，且争议的核心焦点也是近几年房地产类型案件中的新问题，因此不仅当事人自身非常重视，在案件发生当地也产生了较大的影响。因该房屋属于回迁房屋，与本案相同或类似的情况同时存在，该案的最终司法评价结果不仅体现在法律法治意义上，而且更具有社会影响力。该案关于公摊面积约定的效力问题，无论是在法律层面还是社会层面，都将会在一定时期和范围，产生一定的影响力。
   四、简要点评
  此案经过原审、再审程序开庭审理，核心的焦点问题突出表现为：当事人在回迁安置协议中约定的关于公摊面积的条款是否有效且应得到执行。但遗憾的是，原审法院并没有紧紧围绕该核心进行法庭审理和评判。
    （一）关于公摊约定的效力问题
    该案的一审、重审法院均认为：双方签订的《房屋拆迁产权调换协议书》有效。因双方在协议第3条第4款约定：“置换房屋的建筑面积有房照的以产权部门最终测量核实的产权登记面积为准。实际调换面积和应调换面积的差额面积（误差应在政策规定范围内）在回迁入住时，每平方米按新建房屋出售价格计算，双方以货币方式结清。”原审法院判决中称甲公司、乙公司对置换房屋的建筑面积的确定、价款的承担在协议书中另有明确约定，无需撤销分摊面积的约定，依据协议的其他条款约定（即协议第3条第4款）即能解决，故对其该项主张不予支持。我们认为，原审法院作出如此认定，背离了法庭审判的争议焦点且缺乏基本的专业知识。首先，甲公司以重大误解为由，诉请撤销双方签订的《房屋拆迁产权调换协议书》中关于分摊公共建筑面积的约定，说明该条款的约定是双方当时签订协议书时的自主约定，也说明该公摊面积的约定是双方达成房屋产权调换的重要考量因素，尤其是作为被拆迁人的乙公司，明确约定公摊面积，是保证实现回迁面积足额和“拆一还一”的重要底线和原则，作为开发建设者的甲公司不应该也不可能不清楚约定公摊面积的后果，何来重大误解之说。其次，原审法院在审理过程中本来已经查明了约定公摊面积系双方的真实意思表示，而不在此基础上依据事实及法律进行分析认定，却自行引用所谓协议第3条第4款的约定，带有明显的主观倾向性，这也与不告不理的“消极居中裁判”的审判原则相悖。第三，第3条第4款的约定，其实质属于兜底性条款，其目的是为了解决面积的核实确定、产生差额的处理及计价方式等问题，该约定无法解决关于公摊面积约定是否合法合理，是否应得到有效执行的核心焦点，因此原审法院判决关于该条款能够解决公摊面积分担的表述，刻意回避了双方关于公摊面积约定的争议焦点，必然导致判决认定的事实不清。
    （二）关于《房产测绘报告》的问题
    X市房产测绘中心《产权登记测绘报告》（以下简称报告）是在委托人甲公司没有出示和明确关于公摊面积约定的情况下作出的，在乙公司找到房产测绘中心负责人时，其也表明不知道双方协议中对于公摊有明确的约定。报告中给出的公摊面积数字，是否应当予以公摊，要看有无协议约定，依据《房产测量规范》GB／T17986-2000中B2条款的规定，对于共有共用面积，有协议约定的应按照协议约定执行。原审法院判决对于这样一份存在诸多缺陷的书证，未加任何审查核实，且在判决中未依法给出判断的理由，就直接引用该报告并据以作出裁判，既背离案件基本事实，又违反法律的公平公正原则。
    根据协议书第3条第4款的约定，房屋面积是以产权部门最终测量核实确定的产权登记面积为准。出具测绘报告的X市房产测绘中心，其为社会中介服务组织，根据建设部、国家测绘局发布的 《房产测绘管理办法》的规定，房产测绘成果必须经过房地产行政主管部门的审核后，方可纳入到房产档案中统一管理。本案Ｘ市房产测绘中心出具的测绘报告根本没有经过行政主管部门的审核程序，这也是双方约定认定面积必须采取的方式和应履行的程序。原审法院对该问题在判决中根本不加任何说明和提及，直接作为认定争议事实的基础，严重违反了合法及公平的法律准则。
    虽然本案尚未最终完结，但在案件准备和审理过程中，还是反映出诸多值得借鉴和思考的问题。不仅仅是对法律的理解和适用，包括事前法律风险防范和机制的完善，案件处理过程中出现的专业性问题的把握，以及如何在整体法治环境和个体利益之间努力追寻平衡、协调，既是对包括律师在内的所有职业法律人的考验和考量，更是我们应该孜孜以求的目标所在。