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商品房买卖合同中的解除权

 　
　

李蔷

 　
　    
    2012年12月9日，甲房地产开发有限责任公司（以下简称甲公司）向徐某销售了一套预售商品房，付款方式为按揭贷款，交付日期为2013年9月1日，约定房屋交付后720个工作日内为徐某办理房屋权属证书。同日，徐某与甲公司签订了《商品房买卖合同》并支付了首付款，徐某又与乙银行签订了《个人住房抵押贷款合同》，由乙银行向甲公司支付了按揭款，根据徐某与乙银行的合同约定，在徐某为购买房屋办理完《他项权利证》并抵押至银行前，甲公司承担连带保证责任。
    因徐某经济状况不佳，拖欠银行按揭款达半年之久。2013年11月，乙银行向人民法院提起诉讼，将徐某和甲公司列为共同被告，要求徐某立即偿还全部按揭款，甲公司承担连带保证责任。徐某及甲公司败诉，因徐某经济困难，甲公司代徐某向乙银行偿还了全部按揭款。
    2014年1月，徐某向甲公司表示其无力偿还甲公司代其清偿的银行按揭款，希望与甲公司解除《商品房买卖合同》，已交付的首付款不再主张。甲房地产公司为此咨询了律师，得到的答复是根据相关法律、法规及甲公司与徐某签订的《商品房买卖合同》，甲公司的解除权已经丧失。
    本案中，徐某与甲公司之间的权利义务源于双方的商品房买卖行为，徐某与甲公司签订的《商品房买卖合同》属于《中华人民共和国合同法》调整的范围，因此徐某提出的解除合同的要求可以参照合同法的规定处理。
    解除权是当事人双方在出现法定事由或者达成一致意见时可以解除双方签订的合同的权利。因此解除权又分为约定解除权和法定解除权。合同法第93条第1款规定：“当事人协商一致可以解除合同。”这是法律赋予当事人的约定解除权，该法律条文看似赋予了当事人双方随时解除合同的权利，但是由于合同的成立是基于双方当事人的意思表示，而合同的存在是为了规范当事人双方在实现合同目的的过程中的行为，因此，合同是存在“时效的”，合同的“时效”起源于合同成立之时，终止于合同目的达成之日。当事人的协商解除权也是存在于合同的“时效”之内的，在合同成立前，当事人双方并不存在权利义务关系也就谈不上解除，而合同履行完毕后，双方权利义务已经完结，此时再解除合同已经没有任何意义。
合同法第94条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《合同法》第94条就是对法定解除权的规定，只有一份合同出现以上情况的时候，当事人一方或者双方才能解除合同，此时解除不需要双方达成一致意见。
    本案中，徐某与甲公司签订的《商品房买卖合同》约定，徐某的主要义务为及时缴纳购房款，甲公司的主要义务是按时交付房屋，按时为购房者办理房屋权属证书。本案中，徐某的首付款及乙银行的按揭款都已交给甲公司，甲公司也已经向徐某交付了房屋，虽然甲公司还未为徐某办理房屋权属证书，但是根据双方签订的《商品房买卖合同》，甲公司为徐某办理产权证书的期限为房屋交付后的720个工作日，因此甲公司并未违反合同约定。
    此时的争议焦点为，甲公司代替徐某偿还了按揭款后是否可以认定为徐某未缴纳足额购房款及甲公司未为徐某办理房屋权属证书的行为是否可以认定为双方签订的《商品房买卖合同》未履行完毕。
    为了明确商品房买卖过程中开发商和购房者的权利义务，最高人民法院发布了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该解释对商品房买卖过程中开发商和购房者的解除事由作了更为详细的规定。其中购房者可以解除合同的事由包括：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；（三）出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（四）出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（五）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；（六）房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格；（七）房屋质量问题严重影响正常居住使用；（八）面积误差比绝对值超出3%；（九）出卖人迟延交付房屋，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行；（十）办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。相对于购房者而言，开发商解除合同的情况只能是“买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行的”。
本案中，徐某通过按揭贷款方式已经支付了全部购房款，虽然乙银行通过起诉的方式要求徐某立即偿还按揭款并由甲公司代为偿还了，但由于在徐某与乙银行签订的《个人住房抵押贷款合同》中，甲公司的身份是担保人，担保的是徐某与乙银行的债权，因此甲公司代徐某偿还的也是一种债，甲公司只能要求徐某向甲公司履行债务。此外，虽然甲公司与徐某之间的《商品房买卖合同》因为甲公司还负有为徐某办理产权的义务而未完全履行完毕，但是根据合同法和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，甲公司的主要合同义务是向徐某提供质量合格的房屋，而徐某的主要义务是交付房款，本案中甲公司和徐某的主要义务都已完成，合同目的已经实现，双方无法通过协商一致解除合同。