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小心雷区
——谈商品房销售广告法律性质 |
邹广志
商品房销售广告是开发商推销商品房必不可少的重要手段。一个真实、诚信的广告会给开发商带来良好的商机，相反，虚假、欺诈的广告则会惹祸上身。小心雷区，莫入法律禁地，这是当今开发商售楼广告应当警戒的问题。
国家工商行政管理局发布的《房地产广告发布暂行规定》第3条明确规定：“房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。”该规定对禁止广告的情形、准予广告的条件、广告的内容以及相关情形都作了明确规定。然而，有的开发商却有法不依，有章不循，明目张胆地欺骗购房者，编制精良的销售广告和宣传资料，承诺多种诱人而不真实的条件：
例1，某广告称，所售楼房距医院500米，实际是取直线计算的，因为中间隔着一座工厂和一个研究所，从楼房到医院需绕道走5000多米。
例2，某商品房销售广告称，所售楼房周围将建绿地和休闲广场，环境将如何幽雅等等，结果不但未建绿地，二年后还在所称的休闲广场上又建起了商品楼。
例3、某地开发商的售楼广告称，所售楼房地处交通要道系开发新区，近处有公交车站。但购房者入住两年多也未见近处有公交车站，要乘车需步行三站地。
诸如此类内容不实诱骗购房者购房的广告，在当今的商品房销售市场上不胜枚举。一旦购房者发现销售广告与实际不符，指控开发商欺诈时，开发商便以种种托词，拒不承担责任。
为了解决这类纠纷，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），对商品房销售广告的性质如何认定及其法律后果作了规定。《解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”这一解释，可以说是要约邀请理论在司法实践中的突破。它符合法律要义和交易公平原则。
这里，先说一下要约邀请。要约邀请，也称要约引诱，即引诱他人向自己发出要约的意思表示，是订立合同的准备行为，不具有约束力。其特点是：要约邀请是向社会上不特定的人发出的；其内容不具备要约的全部要件；目的是要引起他人向自己首先做出要约表示。
商品房销售广告和宣传资料，就其属性而言，它是一种要约邀请。因为，它是向不特定的人发出的售房信息，社会公众愿者上钩，想买房屋就可以向开发商发出购房要约。
但是，商品房不同于一般商品。一般商品，购买者见物起意，指物购买，注重的是商品本身的质量和造型。而商品房则不同，购买者不仅注重房屋本身的要素，还注重房屋所处的条件环境，是房屋及其周边条件的综合性指数。所以《解释》规定，商品房的销售广告和宣传资料就所售房屋及相关设施的说明和允诺具体确定，对合同的订立和房价确定发生重大影响的应视为要约。
所谓要约，亦称订约提议，是指一方当事人在提出合同条款的基础上，要求或者建议对方与自己订立合同的意思表示。其特点是，对合同内容的设计以及适用法律等的意思表示一经发出即对要约人具有约束力，要约人表示了订约的意图，即表明他要承担承诺的后果。要约的内容必须具体确定而完整，具备未来合同的主要条款。要约是向特定的人发出的，但也可以向不特定的人发出，向不特定人发出的建议必须是一项要约，并能承诺履行合同的能力。比较一下商品房销售广告和宣传资料有的也具有要约这一特征。
下面说一下《解释》中规定的要约邀请视为要约的限定条件：
第一、商品房销售广告和宣传资料就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定。例如，所售房屋的结构型式、户型、空间尺寸、质量、朝阳以及楼距、遮光、地段、生活休闲环境、交通、医院、学校等与居民生活相关的条件等等，都是具体、明确的，应视为具备了要约的条件。
第二、广告所作的说明和允诺，对订立合同和房价的确定有重要影响。购房者基于对商品房销售广告和宣传资料中哪些具体确定的说明和允诺的相信，最后决定选择购买广告推销的商品房。这是对广告宣传的响应，是对要约的回应。因此，广告中的确定性说明和允诺应视为要约。
第三、对订立合同和房价有重大影响的具体确定的说明和允诺，不论是否写进房屋买卖书面合同，都视为合同内容，都以要约和合同内容来对待，违反者要承担违约责任。
了解《解释》中有关商品房销售广告性质的判定问题，对于购房者维权是一个有力的依据；对于开发商来说，则应注意约束自己的广告宣传行为，诚信真实、不欺骗购房者，负责地进行广告宣传。
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