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这两处房屋归谁所有 |
邹广志
案情
1988年初，某军工厂迁往外地时，将其原驻地所建房屋和其他建筑物一并交由当地某电机厂管理。后来，电机厂将其中一幢破旧楼房进行投资改建，成为居民住房，准备分配给职工居住。该居民楼看护人张某系电机厂职工，看到新建楼房旁边另一处同样旧房空着，无人管理，便将其私自修成住房并入住。1992年初，张某向其单位（电机厂）提出要求解决住房的申请，理由是住房属于危房，不能继续居住。电机厂现场检查证明，情况属实，便决定分给其一处公房居住。张某搬家时将自己建造的炕、火墙、门、玻璃等设施全部拆除拿走。后该房由电机厂管理。1993年，该厂职工王某申请，经单位同意，将该空房翻修并入住，修理费用大都是由电机厂支付的，王某在居住期间，也曾多次自费对该房进行维修。
1999年，当地因施工需要搬迁该房，为解决搬迁户王某的住房问题，施工单位用25000元买了一处比原房面积大、地段好的房子，王某迁入新居，新房归电机厂所有。2000年，张某发现自己住过的旧房的住户住上了比自己还要好的房子，心有不甘，于同年6月向当地人民法院提起诉讼，称：“王某原来的被动迁的房屋所有权应归我所有，王某是借我的房暂住的，”并要求取得王某现住的新房的所有权。
对此，王某辩称：“我原来的住房是电机厂直接分配的，与张某无关，现居的新房属于单位公房，分给我居住的。”
审理
一审人民法院经审理认为，原告张某所诉标的与事实不符，认定王某现在居住房屋的所有权为电机厂所有。因此，法院于2000年底裁定驳回张某之起诉，不予立案。
2001年4月，张某再次起诉，被告为电机厂。要求电机厂归还其上述之房屋所有权。法院重新审理后认为，该争执之房屋由某军工厂所修建，属于国家所有财产，由张某自行维修居住。因为张某维修该房付出了一定数量的工料费用，所以此房的部分产权应当属于张某所有。从张某搬出到该房拆迁的期间内，电机厂对该房投资维修，进行了经常性管理，花了一定费用，所以对于该房电机厂亦有一部分产权。因此，在该房被拆除时，已形成了实际上的公私混合所有的财产。据此，法院于2001年7月作出判决如下：
原、被告争执之军工厂房屋作价7500元，其中40%归张某所有，40%归原建房单位某军工厂所有，20%归电机厂所有。
对该判决，原告张某不服，提起上诉。二审法院经审理后认为，该房屋是张某向某军工厂要的，并且要维修后才能居住，张某确实出工出料进行了维修，一直居住至单位分新房为止。所以，此房的所有权应归张某所有。据此，二审法院于2002年3月作出终审判决；
（1）撤销一审人民法院的民事判决书；
（2）施工单位为王某购买的新房归张某所有。
终审判决后，王某对判决不服，向高级人民法院提出申诉，被驳回。
评析：
本案争议的房屋所有权有二处：一处是张某居住过的某军工厂的房屋；一处是王某被动迁后入住的新房屋。按照张某的诉讼请求，他居住过的军工厂的房屋所有权归他所有，王某从该房动迁入住的新房也归他所有。本律师认为，张某的主张是不能成立的。
第一、某军工厂的房屋和其他建筑物是在住房制度改革前，以划拨方式取得使用权的国有土地上建造的，是军工厂直接管理的公有住房，所有权归军工厂。电机厂只是接受委托代为管理，并无所有权，也无处分权。张某私自维修旧空房并入住，既未经所有权人同意，也未经代管人批准，是非法侵占行为。（即使事后电机厂默认，张某也只有居住权，而无所有权。）
第二、张某维修了入住的军工厂房屋，支付了一定数量的工料费用，但不能因此说“此房的部分产权应当属于张某所有。”因为维修不是合建、共建，并不改变房屋的原有主体结构，不能成为享有产权的理由。再说张某入住时建造的炕、火墙、门、玻璃等设施相对于原房屋属于增添部分，应归其所有，但张某搬离时已全部拆除拿走，该房屋的增添部分已经灭失，张某不能再对该房屋主张权利。此外，张某住用该房实际是“公房私住”的承租关系，应该交纳房租。张某私自入住，并未交纳房租，他自己出钱维修是居住的需要，也是不交纳房租应该承担的义务。因此说张某维修支付了工料费用就取得了部分产权的主张是不能成立的。
第三、认定“该房屋是张某向某军工厂要的”结论是没有根据的。根据我国所有权制度的规定，国家所有的财产是不能无偿转归个人所有的。如果某军工厂将该房屋无偿给了张某是违反法律和政策的，应视为无效。更何况张某说是要的，又有何凭据呢？
第四、王某迁入的新房产权的归属问题，因该新房是原军工厂的房屋动迁拆除，施工单位给予异地安置的住房，在拆迁补偿中属于房屋产权调换，所以，该新房产权仍应是军工厂所有。张某主张对新房的所有权是没有道理的。王某作为原房屋的居住使用者，可以继续住用该新房。但王某应该与房屋所有权人确立租赁关系，交纳房租。
另外，一审法院裁判认为，电机厂对王某住用的军工厂房屋给予了投资维修、管理，动迁后调换的新房归电机厂所有，从维护公有住房的产权利益，否定该新房归个人所有的角度出发，是可以采纳的。
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