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国有土地使用权这么转让不合法 |
邹广志
案情：
1997年8月，G市规划建设委员会批准了某开发区总结规划方案，并成立该区管理委员会和N房地产开发公司，该机构身兼两项职能，一是代表市政府实施行政管理职能，二是企业经营职能。1998年10月，为了开发该区房地产业，N房地产开发公司向社会登出关于该开发区土地使用权转让“即日发售”的广告。同年12月，昌兴公司根据该广告与N房地产开发公司进行了谈判，最终签订了《G市某开发区土地转让预定协议》。该协议规定，N房地产开发公司（甲方）出让开发区内规划方案中整幅、不可分割的约1000亩土地，每亩出让金50万元，总价值约5亿元，土地使用权转让期限为50年，使用用途为建设昌兴高新科技园区及相关配套工程。昌兴公司（乙方）应于2000年5月21日前将土地预定金5000万元汇入甲方帐户，其余款项应于2001年5月前一次性付清。该协议还规定，双方签订土地使用权转让合同的日期为2000年5月21日，任何一方如不能如期履行，视为违约。同时，甲方应尽快将土地使用证交付乙方，如甲方不能履行本协议，则双倍返还定金，乙方不能履行本协议，甲方有权拒签土地转让合同。该协议自签订土地使用权转让合同之日起自动失效。2000年5月，双方就调整地价款的给付期限和履行土地使用权转让合同的时间等事项又达成补充协议，约定土地使用权转让合同的签订时间为2000年10月31日。事后，昌兴公司按协议规定的期限将土地预定金5000万元汇入N房地产开发公司的帐户，并催促N房地产开发公司签订土地使用权转让合同，同年11月间，双方对拟订的土地使用权转让合同部分条款发生分歧，主要是付款进度，土地使用条件，前期开发条件和有关土地使用权属文件等，经多次协商未达成一致意见。昌兴公司要求N房地产开发公司提供该土地的征地批文、土地使用权出让合同等文件，但对方除有G市规划委员会批准设立该开发区文件外，其他有关征地、出让土地等文件均不能提供。另外，N房地产开发公司认为该1000亩土地虽尚未征用，但并不影响昌兴公司的开工建设，要求昌兴公司按协议继续支付地价款，办理立项手续。双方上述分歧至2001年底仍无法消除。期间，该区管理委员会批准了昌兴公司申报的五个建设项目。
审理：
2001年12月，昌兴公司诉至G市高级人民法院，要求解除与N房地产开发公司签订的《土地转让预定协议》，并双倍返还定金1亿元。
被告辩称：原预定协议不能履行的原因在于双方对拟签订的《土地使用权转让合同》文本未达成一致意见，且对方未提供与预定协议占地规模相一致与项目群体批准文件，亦没有相应的融资能力，故要求原告继续履行原预定协议，不同意其诉讼请求。
G市高级人民法院认为：被告N房地产开发公司，作为房地产开发企业，应严格遵循《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的程序和条件进行土地开发经营活动。但被告在尚未以出让方式取得土地使用权及国家尚未对该1000亩土地作出批准征用的情况下，即与原告签订《土地转让预定协议》，并收取巨额预定金，其行为明显违反国家土地管理法规，故双方所签定预定协议应认定为无效，为此造成的经济损失应由其自己承担。被告应将预定金5000万元及相应的利息返还给原告；由于原告在签订协议时，对被告的土地经营方式未进行必要考察即投入巨额资金，故对本企业因此造成的损失应承担一定责任。其要求双倍返还预定金及银行保值补贴利率等请求不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五十六条第五项、第六十一条之规定，G市高级人民法院于2002年2月做出一审判决。
一、昌兴公司与N房地产开发公司签订的《土地使用权转让预定协议》无效；
二、N房地产开发公司于本判决生效后3个月内返还昌兴公司土地预定金5000万元及其利息，逾期按现银行存款11.7%利率计算至返还时止；
三、驳回双方的其他诉讼请求。
点评：
这是一件土地使用权纠纷案件，很有典型性。它涉及征用、出让、转让等基本法律问题。
我国《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规对土地征用、出让和转让问题作了明确规定。本案中，开发区建设用地涉及城市郊区农用土地，应当由当地人民政府按国家有关规定申报征用，批准征用后转为国有土地方可用来开发建设。根据规定国有土地使用权可以出让方式和划拨方式取得。房地产开发用地应当以出让方式取得。国有土地使用权出让由市、县人民政府负责，具体实施由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划部门和建设管理部门、房产管理部门共同拟订方案，按照国务院规定的批准权限批准后，由土地管理部门实施。本案中，且不说N公司作为房地产开发公司在该幅土地转让中的身份是否合法问题，只就该幅土地转让行为及程序看是明显的不合法。
第一、从双方争议的情况看，开发区内规划方案中整幅、不可分割的约1000亩土地，应先经国家征用转为国有土地后，该幅土地方可出让。被告N公司拿不出出让该幅土地的征地批文，说明该幅土地未经征用转让国家土地，是不能出让的。
第二、国有土地使用权的转让，是指取得使用权的土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。转让人是以出让方式取得土地使用权的人，转让的前提必须是取得土地使用权。N公司拿不出该幅土地使用权出让合同等文件，说明N公司并没有取得该幅土地出让使用权，因此也无权转让。
第三、国有土地使用权的转让必须符合法定条件。按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条规定：“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”这一规定的意义在于防止转手倒把，炒卖土地。《城市房地产管理法》第38条也规定，转让的条件是“（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”从该规定看，如果N公司取得了该幅土地使用权，该幅土地如果是“属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”，也是可以转让的，可惜N公司并未取得该幅土地使用权。
总之，N公司转让的土地未经征用，也未以出让方式取得土地使用权即行转让是不合法的，《土地转让预定协议》应视为无效。
G市高级法院对本案事实的认定和判决是正确的。
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