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预购人可否再行转让未竣工的商品房

                                                              朱宝权

    商品房预售中，预购人购得商品房后，在该商品房未竣工前预购人可否再行转让的问题，1994年7月5日全国人大常委会通过的《城市房地产管理法》第45条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”但其后国务院并未在相关法规中加以明确规定，原因为何？主要是因为以出售这种方式进行转让存在前一段时间内是否可行？其利弊如何？尚须研究。转让包括出售、交换和赠与等方式。以赠与方式将预购的商品房转让给他人，在实际运作中不会产生负面影响是毫无疑问的。以房（未建成的）换房（或其他物品）虽说存在不确定的变数，风险不会太大。但若以出售方式再行转让预购的商品房却须慎重对待。
    预售尚未建成的商品房，俗称“卖楼花”。如果购得尚未建成的商品房后，在其未竣工前再行出售，是为“买卖楼花”。若法律法规加以确认，房地产市场就会出现“炒卖楼花”的风势。“炒卖楼花”客观上对活跃房地产市场有一定作用，但对于我国刚刚兴起的、却不够完善的、不够健全的房地产市场来说，确须慎重对待。“炒卖楼花”是预购人将购得的尚未建成的商品房出售给他人的行为，此时的标的物并不实际存在，不涉及出售合同的履行问题，也不涉及房屋产权转移登记问题，仅是“纸上谈兵”。但房地产开发存在许多不确定因素，具有一定风险，一旦资金短缺或者其他原因留下“半拉子工程”就会损害预购人的利益。如果转让是在多人之间进行的，多重买卖关系，受损害的就不只是一方当事人。另一方面，“炒楼花”易引发低价买进，高价出售，投机钻营，牟取暴利，破坏房地产市场交易的正常秩序，这对于我国刚刚兴起的房地产市场显然是不利的。当然，这样说，决不是从根本上否认“炒楼花”行为，还要看房地产市场培育的情况及国务院以后是否规定和怎样规定。当前，对再行出售未竣工的商品房在没有具体规范和约束措施的情况下，不宜提倡“炒楼花”，但是，对于那些基于特殊原因、特殊需要必须转让的也不宜一律禁止。