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房屋所有权不因维修改建或扩建而取得

                                                             周永安
    案情
    原告：王某，某市政府机关干部
    被告：刘某，原告表兄，某县中学教师。
    被告：梁某，个体经营户业主。
    王某从某县考取省城一所名牌大学，毕业后留在省城某市人民政府机关工作。其父母去世后在家乡某县留下三间私房，因工作忙无时间顾及便委托表兄刘某照看并允许其居住，1998年夏季因多雨，加之房屋年久失修，房顶塌陷漏雨严重，刘某与王某联系并征求其意见，王某同意对房屋进行修缮并寄回人民币2000元。刘某收到回信和汇款后，又添了3000元，更换了房屋屋顶和门窗并加固了墙体，使旧房焕然一新。
    2002年5月，随着县城旧区的改造，王某三间房屋所在地规划为商业街，处于临街位置。个体业主梁某相中该房屋，打算在此开餐馆，多次与刘某商量，刘某征得王某同意后，以每月500元的租金将三间房屋租给梁某。租赁协议签订后，梁某即着手改造房屋，打通了间壁墙，内外进行了装修，并根据需要，又在屋后搭建了18平方米的一间厨房，改建完后，梁某开业的“美味餐馆”生意兴隆。
    第二年租赁期满，恰逢王某妻子下岗，王某打算收回房屋由其妻经营，此事告知刘某后，刘某有些不满，认为翻新房屋自己出了不少钱，这三间房有一部分得属于自己；梁某得知后也认为改建房屋时自己不但对房屋里外进行了装修，而且还扩建了一处18平方米的厨房，自己对该厨房应享有所有权。三方最终商量未果，王某于是向人民法院提起诉讼，要求确认其对房屋的所有权。
审判
    人民法院经审理认为，刘某长期以来一直替王某照管房屋，在房屋翻建时也支付了一定的费用，但这种行为应当视为一种代理行为，其代理的结果应由被代理人王某承受，并不能因代理维修房屋而取得房屋的部分所有权。但刘某为维修房屋所支付的3000元钱及其他费用，应由王某偿还刘某。
    梁某对房屋的改建、扩建是一种协议约定的附和行为，因其改建、扩建房屋时签订的协议约定梁某是租用王某房屋，即梁某对改、扩建后的房屋在约定的租赁期限内只享有对承租房屋的占有、使用和收益的权利，并不发生所有权转移的效力。但王某应当对允许梁某改、扩建房屋所支付的费用给予合理的补偿。
    判决宣告后，各方均表示服判。
    评析
    本案涉及民法上的非产权人在使用他人财产时的添附问题。对该问题，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第86条明确规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定而又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”本案中，刘某对房屋进行的修缮、翻建，其行为的性质是基于代理关系而产生的附合行为，这种附合属于动产与不动产的附合，这种情形的附合，附合物应归不动产的所有人，但动产所有人有权要求不动产所有人给予补偿。结合本案，法院判决刘某修缮的房屋产权归王某，刘某为此而支出的修缮费用，王某给予相应补偿符合法律的规定。关于梁某对房屋进行的改建、扩建行为，因为有租赁协议的约定，其租用房屋行为并不能改变原房屋的所有权性质，其改建、扩建完后的占用仍属于租用性质，对其租用期间的改建、扩建行为，协议有约定的按约定处理，没有约定且又协商不成的，可以拆除，但王某同意梁某改建、扩建，王某应根据实际情况对梁某所支付的费用给予合理补偿。