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商品房预售登记备案与预售合同的效力 |
张军勇
商品房预售的标的物是尚未建成的并不存在的房屋，因此，不能产生现实的房屋所有权或其他物权。但是该商品房终究会竣工，那时其所有权或其他物权就会实现。房屋所有权在实现之前，预售人就有将其再行转让给第三人的可能，而预购人又无法通过现实物权登记办法来控制预售人的处分行为，因此就需要设定一种制度来进行充分的救济。大陆法系的一些国家或地区是采取不动产“预告登记制度”的。商品房预售登记备案是不动产登记的一种，性质属于预告登记，或称预登记。所谓预告登记，是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。预告登记是一种特殊的不动产登记，一般的不动产登记的权利是不动产物权，如所有权、抵押权等，而预告登记的权利是请求权，该请求权的内容是在将来请求发生物权变动。如果做出预告登记，预购人的请求权便取得了对抗第三人的效力，预售人如果将该房屋出卖给第三人，该第三人则不能通过登记取得所有权。故预告登记使合同债权具有物权性质，是一种典型的债权物权化。
我国《城市房地产管理法》第44条第2款规定，“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府的房产管理部门和土地管理部门登记备案。”商品房买卖民事行为，属私法范畴，而登记备案是一种行政行为，属公法范畴，它体现了国家对商品房预售的行政干预，把房地产开发企业预售商品房的经营行为置于房地产主管部门的监管之下，增强了商品房预售合同履行的力度，对合同双方权利义务的实现是极为有利的。
房地产开发经营蕴藏着诱人的商机和巨大的经济利润，同时也伴随着风险的投机；商品房预售，作为房地产开发企业筹集建设资金的一种渠道，有利于房地产业的发展，应当扶助和保护。但建设中的商品房及其预售也存在难以预测的诸多变数。为了保障公平、公正的交易，特别是为了保障预购人合法权益的实现，房地产主管部门不仅要对房地产开发企业预售商品房的法定条件进行审查，而且还要对商品房预售合同登记备案，即在商品房预售合同签订后30日内，预售人要将预售合同报县级以上人民政府房地产主管部门登记备案。这样就使商品房预售从条件的审查到预售合同的签订实行全过程行政监管，既有利于交易双方权益的实现，又有利于房地产市场良性交易秩序的建立。
登记备案，是房地产开发企业必须履行的责任和义务。经过登记备案把房地产开发商履约行为置于房地产行政管理部门的监管之下，增强了对房地产开发商履行合同的约束力，促使开发商按期按质竣工的房屋交付给预购人，而且能够防止开发商将已预售的商品房另外出售给第三人。
登记备案会给预购人诸多权利：第一，优先购买权。通过预先登记，预购人取得了优先于其他人购买特定的商品房的权利。所谓特定，是指预售合同中约定的特定的房屋。如果没有预售登记，预购人享有普通的合同债权，这种权利很难产生对抗第三人的效力。通过登记的办法，将物权的公示手段用于对债权的保护，使该项请求权具有了对抗第三人的效力。第二，期待权。即通过预先登记，将使预购人取得对未来房屋所有权的期待权，待房屋竣工，预购人履行完毕买卖合同规定的义务并办理了登记过户手续，便应当取得房屋的所有权，这种期待权应当受到法律的保护。登记备案就是保护期待权的省力措施。预售合同登记的作用是为了加强对预售商品房的管理，并使经登记的预购人的权益具有普遍债权所不具备的排他性，但不能由此而确立合同的效力问题。如果认为预告登记为合同的生效要件，那么开发商一天不履行该法定义务，预售合同便一天不能生效。其后果必然是开发商怠于登记，在出现对自己不利的情况时主张合同无效。尤其是在遇到房价上涨时，开发商很可能将商品房再次高价出售并予以登记，回头再以合同未登记为由向前一个预购人主张合同无效，从而使前一个预购人无法追究开发商的违约责任，显然有失公平。如果认为未办理登记手续的预售合同都是无效的，可能会使许多正当的交易被取消，其结果会出现反复无常、交易无序的混乱局面。所以，从保护预售关系中弱势主体预购人的角度而言，预售合同登记也不是预售合同的生效要件。
预售合同登记是国家对预售行为的行政管理，根据建设部《商品房预售管理办法》的规定：“如未按规定办理备案和登记手续的，应由房地产管理部门处以警告、责令停止销售、责令补办手续、吊销《商品房预售许可证》，并可处以罚款。”商品房预售登记备案不是物权变动公示，而是对预售合同和预售行为进行行政监管，是国家宏观控制房地产业的形式之一。所以，预售人必须依照法律规定，将预售合同报送县级以上人民政府房地产行政主管部门，自觉接受行政监督管理。
商品房预售登记备案，不是房屋产权转移的条件，也不是合同成立的条件，也就是说法律并未规定登记备案是预售合同生效的必备前提，登记备案是一种行政监管行为，不直接影响合同的效力。最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（一）第9条明确规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。”实践中，如果双方当事人约定办理登记备案手续作为商品房预售合同生效的条件，应当从其约定，尊重当事人的意思自治。如果一方以未按约定办理登记备案手续为由，主张预售合同未生效，也是不能得到法律支持的。
总而言之，登记备案属于预售人的义务，而不是预售商品房合同生效的条件，预售未按规定登记备案，仅仅是预售人应受到行政处罚，而不影响合同的效力。
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