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买房没签合同，受法律保护吗？
——朱某诉M房地产开发公司违约合同纠纷案 |
张军勇
案件起因
朱某于2002年6月份来到M房地产开发公司（以下简称M公司）售楼处,，欲购一套商品住房。售楼小姐向朱某介绍了一套建筑面积为150平方米期房住宅，单价为2700元/平方米，分期付款，首付款为20万元，但须先交10万元定金。第2天，朱某将10万元现金交给M公司，M公司给其出具了发票。发票上记载：收“首付款”10万元，单价2700元/平方米、门牌号、建筑面积150平方米等。此时，朱某要求签订一份购房协议或认购书，售楼小姐口头表示没问题，但却不与朱某签订购房协议或认购书。此后，朱某陆续地交足了首付款20万元人民币。三个月后，房屋建成并符合验收和交付使用条件。朱某再次来到M公司要求签订购房合同并办理分期付款手续时，M公司售楼处告知朱某：此房已经高价卖给他人。购买人不仅办理了各种相关手续，而且已经投入使用。
M公司只能原数返还朱某交付的购房款。对此，朱某既不理解，又非常气愤。同时感到自己的合法权益遭侵犯，随即向人民法院提起诉讼。朱某的诉讼请求是：1、解除双方购房合同；2、M公司双倍返还朱某已交付的购房款及银行同期贷款利息；3、M公司承担违约责任并支付可得利益损失；4、诉讼费用由M公司承担。此案在审理中，双方争议较大。
原告：发票记载内容视为合同，当事人应认真履行。
原告及诉讼代理人认为：根据《中华人民共和国合同法》第10条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”第11条规定：“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。”本案中，朱某与M公司购房合同的基本内容已经在发票上体现出来，双方已经建立权利与义务关系，故M公司给朱某出具的发票所记载的内容应视为购房协议。双方应认真遵守并履行。M公司拒绝履行购房协议的行为实属违法侵权行为，根据《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”特别是根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，M公司应承担双倍返还已付购房款的违约责任。人民法院应当支持原告的诉讼请求。
被告：没有依法成立的合同不受法律保护。M公司及其代理人答辩认为：双方没有签订具体的书面合同，就商品房买卖事宜没有达成一致意见，M公司有权将房屋另行销售给他人。《中华人民共和国合同法》第10条第2款规定：“法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采取书面形式。”《城市房地产开发经营管理条例》第28条规定，“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。”据此，开发商认为，商品房买卖，法律、行政法规要求当事人必须签订书面合同，当事人没有签订书面合同，就不受法律保护。并进一步举证，建设部《商品房销售管理办法》中有关商品房买卖书面合同的主要内容和条款，说明没有签订符合规定的合同。本案中，虽然开发公司在发票上记载着相关内容，但是，发票的职能是证明当事人已交纳的价款数额，它不具备法规规定的形式要件，也不具备合同的本质特征，因此，它不是合同，它不具有法律约束性，没有法律效力，不受法律保护。那么，M公司在朱某没有交齐购房款和没有签订正式书面合同的情况下，有权将房屋另行销售给他人，朱某也有权选择退房。M公司的处理意见是：1、开发公司将所收取的首付款原数退还，其他任何责任开发公司不承担；2、如朱某另选房屋，朱某已经交纳的首付款，可以抵交购房款。M公司建议法院驳回朱某的诉讼请求。
据理力争，朱某胜诉。经过法庭审理，法庭总结的案件焦点是：1、发票记载的内容是不是合同；2、M公司的行为是否构成违约；3、朱某的诉讼主张是否合理。诉讼当事人及代理人就法庭总结的争议焦点，进行了激烈辩论，双方各抒己见，据理力争。最后法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第11条规定，M公司给朱某开具的发票中记载的相关内容，属于合同的一部分，双方应该认真履行，不能因为房屋涨价，来恶意毁约，损害另一方当事人的合法利益，M公司将房屋另行销售给他人，拒绝与朱某继续履行合同的行为，属于违约行为，应该承担违约责任。因此，对答辩人的答辩不予支持。法院支持朱某的诉讼请求，故根据《中华人民共和国合同法》第11条、第107条的规定判决如下：1、解除双方订立的商品房买卖合同；2、M公司双倍返还朱某已经交纳的购房款20万元；3、M公司支付20万元的银行贷款利息（自交纳时间起至给付时间止）；4、案件受理费由M公司承担。双方其他诉讼请求不予支持。之后，M公司不服提起上诉。二审法院认为一审法院判决认定事实清楚，适用法律准确适当，故驳回上诉，维持原判。
律师点评：本案是一起典型的商品房买卖合同纠纷案，M公司为了赚取更大的利益，采取恶意违约的行为，损害消费者的利益，是有悖于行业道德的，更不能得到法律的支持。因此，律师提醒开发公司和购房人在商品房销售过程中，应该注意以下几个方面：1、M公司对外承诺，要注意诚实守信，不能夸大宣传，更不能欺诈或误导消费者，否则，将要承担法律责任并可能赔偿损失；2、商品房销售适用《消费者权益保护法》的呼声越来越大，并受到一些地方政府和司法部门的重视。按照2003年最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，今后，象这种“一房二卖”的行为，开发商要承担已付购房款一倍的赔偿责任。如果开发商在销售中有欺诈消费者的行为必然给自己造成更大损失；3、作为购房人也应该有自我保护意识，合同是确定双方权利义务唯一法律文件，没有合同将来在诉讼中举证也非常困难，也会给自己造成损失；4、应注意“定金”、“订金”、“预付款”、“首付款”的法律概念。
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