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《物业管理条例》知识问答 |
1、 制定《物业管理条例》的目是什么？
答：国务院于2003年9月1日公布并施行的《物业理条例》的目的主要有两点，一是规范物业管理活动。物业管理是房地产综合开发过程的最后一个环节，直接关系到业主和使用人的切身利益。二是充分维护广大业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。
2、 什么是物业管理？
答：物业管理，通常是指物业管理企业受业主的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
3、 什么是物业服务合同？
答：物业服务合同是全体业主选举出来的业主委员会与其选聘的物业管理企业之间签订的委托物业企业对物业进行综合管理的明确双方权利义务关系的协议，具有法律约束力。
4、 怎样选择物业管理企业？
答：物业管理企业必须具有物业管理资质。物业管理是市场经济的产物，而市场经济的主要特征就是通过公开、公平、公正的竞争，达到买卖双方等价交换的目的。目前市场物业管理服务企业的几种主要组建形式：一是由房地产开发企业派生出来的子公司；二是由房地产管理部门所属的房管所转变而来；三是大中型企业组建的；四是社会上自发成立的；五是由街道办事处组建的。其核心是市场化、专业化、企业化、规范化和社会化。正确选择物业管理企业，业主委员会应该通过招投标的方式来选聘。
5、 谁对物业管理进行监督和管理？
答：国务院建设行政主管部门即建设部负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。政府对物业管理市场的管理主要体现在四个方面：一是制定物业管理的行政法规；二是对物业管理经营进行具体的规范和管理；三是指导和帮助业主委员会的工作；四是协调和解决物业管理市场运作中出现的情况和问题。
6、
什么是业主？业主在物业管理活动中享有哪些权利？
答：房屋所有权人为业主。业主有自然人业主和非自然人业主，也有公房业主和私房业主等。业主在物业管理活动中享有下列权利：一是按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；二是提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；三是提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；四是参加业主大会会议，行使投票权；五是选举业主委员会委员，并享有被选举权；六是监督业主委员会的工作；七是监督物业管理企业履行物业服务合同；八是对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；九是监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；十是法律、法规规定的其他权利。
7、 业主在物业管理活动中负有哪些义务？
答：业主应负义务主要有：一是遵守业主公约、业主大会议事规则；二是遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；三是执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；四是按照国家有关规定交纳专项维修资金；五是按时交纳物业服务费用；六是法律、法规规定的其他义务。
8、
业主大会应当如何组成？什么情况下可以不成立业主大会？
答：物业管理区域内全体业主组成业主大会，就是说业主大会的组成成员为物业管理区域内全体业主。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会以会议制形式，是依法行使物业管理民主自治权利的群众性社会自治机构，又是各业主团体自治管理体系中的表达集体共管意思的权力机构。业主大会具有民主性、自治性和代表性的特征。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主大会应该采取二重机构设置的方式，一是由全体业主组成业主大会，作为业主自治机构中的权力机关，行使重大事务的决策权。二是在业主大会下设由民主选举产生的业主委员会，作为业主大会的常设机构和执行机关，行使日常事务的管理权。
但是，条例也作出了例外规定，即在一定条件下可以不必设立业主大会和业主委员会。即业主较少的，甚至只有一个业主，就显得不必要。
9、物业管理区域如何划分？
答：物业管理区域是一个由业主委员会管理的物业范围，一般是一个由原设计构成的自然街坊或封闭小区构成的。一个物业管理区域成立一个业主大会。按照物业条例的规定，物业管理区域的划定办法由省、自治区、直辖市制定，原因是各地情况不同。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设等因素。
10、 业主在业主大会会议上的投票权如何确定？
答：业主的投票权是业主根据拥有物业的所有权而取得参与管理物业、表达自己意愿的权利。它是物业所有权派生出来的权利，合理确定投票权的划分方法对业主公平行使投票权至关重要。条例规定业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市规定。
11、 业主大会应履行哪些职责？
答：业主大会主要履行以下四个方面的职责：一是制定、修改业主公约和业主大会议事规则；二是选举、更换业主委员会、委员，监督业主委员会的工作；三是制定本自治管理辖区内涉及业主共同利益的重大事项；四是法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理方面的职责。总之，物业管理区域内重大管理事项都必须由业主大会讨论决定或审批通过。业主大会认为业主委员会的决定不当时，可予以撤销。
12、
业主大会有哪些会议形式、表决方式和业主大会决定的法律约束力？
答：第一，业主大会会议召开的方式。条例规定了两种方式，即集体讨论和书面征求意见。第二，业主大会召开的最低投票权限定。条例规定应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。第三，业主参加大会的方式。条例规定业主参加大会的方式既包括亲自参加，也包括委托代理人参加的方式。第四，业主大会的表决规则。条例对业主大会决议的决定规定为两种形式，即一般决定和特殊决定。对于一般决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过，即“普通多数的同意方式”；而对于特殊决定，则适用“特别多数同意方式”，即必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。所谓特殊决定的事项，主要是涉及业主群体的重要事项，即制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金和续筹方案的决定等。第五，业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
13、 业主委员会的地位和职责是什么？
答：业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会必须服从业主大会会议的各项决定，并受业主大会会议的隶属，处于从属于业主大会会议的法律地位。业主委员会的特点，一是业主委员会应由业主大会选举产生；二是业主委员会成立的目的是使业主对物业的自治管理权能有一个常设结构来行使，并使各业主的意见得到统一和贯彻；三是业主委员会应代表和维护全体业主的合法权益；四是业主委员会应经房地产行政主管部门登记。
业主委员会的职责有以下几点：第一，会议职责。召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。第二，签约职责。代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。第三，监督职责。及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施。第四，其他职责。业主大会赋予的其他职责。
14、 业主委员会是怎样产生的？
答：业主委员会委员应由全体业主进行民主选举产生。组成业主委员会科学而公正的办法是按业主所占物业的比例来选举产生，而不应该以业主个体为单位来决定。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中产生。业主委员会应当自选举产生之日起30日内向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
15、 什么是前期物业管理？
答：所谓前期物业管理，是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前建设单位选聘的物业管理企业所实施的物业管理。因为首次业主大会需要一定条件和时间，而建设单位出于对物业本身维护和保养的迫切需要，不能等到业主大会选聘出物业管理企业才实施。建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
16、 从事前期物业服务的物业管理企业如何选聘？
答：条例首先明示一个大原则，就是房地产开发与物业管理相分离。这就是要打破谁开发、谁管理的自建自管局面，同时通过招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。但条例同时规定对于投标人少于3个或者住宅规模较小的，还可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
17、 怎样签订物业服务合同，物业服务合同包括哪些主要内容？
答：业主委员会作为常设机构，是业主大会的执行机构，由其代表业主与物业管理企业签订物业管理服务合同较为妥当，也便于以后监督检查工作。条例规定合同内容约8项之多。第一，物业管理事项主要是指物业服务企业应当提供的服务内容。一般而言，主要包括：一是物业共用部位及共用设备的使用、管理、维修和更新，如道路、电梯、车位、机电设备等；二是物业管理区域内公共设施的使用、管理、维修和更新，如小区的文化、体育设施等；三是公共环境卫生服务，如公共场所的绿化等；四是安全防卫服务；五是物业档案资料保管。第二，物业服务质量应当在合同中作出相应规定，以明确应该达到的指标，如电梯每天运行多少小时等。第三，物业服务费用，即业主应当向物业管理公司交纳的服务费用。合同首先应该规定费用的计算标准，标准的制定根据有关法规的规定和实际情况而定。第四，双方的权利义务的具体内容是与上述物业服务事项紧密联系的。但物业管理企业可以根据有关法律、法规并结合实际制定物业管理的详细制度。第五，专项维修资金的管理与使用。专项维修资金属于全体业主共同所有，由物业管理企业根据维修的实际需要提出使用计划，业主委员会应该对专项资金的使用加以审议和监督。第六，物业服务合同应该对物业管理用房的具体位置、管理企业的具体使用权限等作出规定。第七，物业合同应该确定服务期限，同时，也应该对合同的提前终止作出规定。第八，违约责任，虽然合同法对违约责任作了一些规定，但当事人还应该根据物业服务的具体情形，有针对性的作出相应规定，以便有利于将来纠纷的解决。
18、 物业管理用房归谁所有，如何使用？
答：本条例第30条规定：“建设单位应当按照物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”那么，该用房的所有权应当归属于开发商、物业管理企业、还是业主所有？对此过去一直有疑问，而条例则明确规定其所有权归业主。但需要明确的是，这种所有权不是单一的所有权，而是特殊的所有权，即建筑物的区分所有权归业主共有。因此，业主不能单独对这类房屋进行占有、使用、受益和处分，而是必须按照建筑物区分所有权的规则来行使其所有权。
19、 物业管理企业能否将取得的物业管理服务再转移给其他的物业管理企业？
答：物业管理服务合同在性质上属于委托合同，其中业主是委托人，物业管理企业是受托人。物业管理服务合同适用合同法关于委托合同的规定。受托人应当亲自完成受托事务而不得进行转委托，但经委托人同意或在紧急情况下除外。物业管理服务公司将一些专业性服务活动再行委托给其他专业服务公司来完成是容许的，而不必经业主大会或业主委员会的同意，打破了一般民事委托合同的限制。
20、 怎样收取物业服务费？
答：条例规定物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。这只是原则性的规定，而物业管理服务合同是由物业管理企业与业主之间签订的民事合同，应当遵循合同自由原则，合同内容由当事人自由约定。
21、《条例》对水、电、气、热等费用的代收作了哪些规定？
答：条例规定了水费、电费、气费、通讯费、有线电视费的交纳义务人，即该公用事业服务的终端用户——业主。物业管理企业接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。因为，供水、供电、供气、供热等合同属于特种买卖合同，合同的当事人一方是供给单位，另一方是用户，不发生第三人利益。
22、物业管理区域内发生安全事故，物业管理企业应当承担什么责任？对物业管理企业的保安人员有什么要求？
答：物业管理企业的社区安全管理义务包括物业消防管理和小区治安管理两部分。消防管理就是预防和消除火灾，整改治理火灾隐患，以保障业主的生命、财产安全；治安管理就是采取各种治安保卫措施和制度，使小区有一个安全稳定的秩序，使得业主们能够安居乐业。物业管理企业的管理活动是一种民事活动，因此，要控制自身行为的合法界限，凡是专属于国家机关才能行使的公共权力，物业管理企业均不得实施，否则就构成违法行为，应当承担相应的法律责任，包括民事和刑事责任。实践中，有的物业管理企业及其工作人员因欠缺法律意识，实施了强制搜身、非法拘禁和暴力伤人等非法行为，也要承担相应的法律责任。
23、《条例》对物业的使用和维护作了哪些规定？
答：条例对物业的使用和维护主要有四个方面的规定：一是业主、物业管理企业都不得改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公用设施的用途。二是供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。三是业主需要装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。四是利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会和物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
24、哪些业主应当交纳住房专项维修资金？住房专项维修资金归谁所有？其用途是什么？
答：根据条例规定的“交纳专项维修资金”，可以理解为建立专项维修基金。所谓专项维修基金，是指根据法律规定建立的专门用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。基金的收益人是全体业主，根据谁受益谁负担的原则，全体业主都有缴纳基金的义务。但是，具体使用、管理办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
由于维修基金事关整个物业区域内全体业主的利益，为了确保共用部位、共用设施设备能够得到及时的维修，从而维护全体业主的利益，必须确保维修基金的专款专用，严禁挪作他用。条例第63条对挪用专项维修资金的行为规定了严格的法律责任。
（伟宁编辑）
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