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小议屋顶平台与地下停车场的归属问题 |
庞伟
随着城市建设步伐的加快，一座座现代化建筑拔地而起，商用楼、写字楼、住宅楼----鳞次栉比，已成为现代城市的一大景观。而商品住宅房的建设结构和完美设计则是广大百姓的最爱。人们在追求房屋设施完备、适用面积合理及居住舒适性的同时，也逐渐意识到建筑物本身的某些特殊构造部分的重要性，如屋顶平台及地下停车场的归属和使用问题，并因此也发生着矛盾和争执。
一、关于屋顶平台的归属和使用问题。普遍的观点是：屋顶平台的归属和使用应该是最高一层住户所独有。最高层住户可以在平台上安装太阳能热水器、晾衣架，更有甚者在平台上种菜养花。有的开发商在房屋未销售之前，干脆将屋顶平台用作架设广告牌，并出租赚取利润，待楼售出后，仍占着平台不动，广大住户也只能“望平台兴叹”而无可奈何。虽然目前我国相关法律法规还没有关于屋顶平台归属和使用问题明确规定，但从建筑物区分所有权原则和建筑物本身构造特性角度出发，屋顶平台的归属和使问题也非完全无法可依，无据可查。第一，从建筑物区分所有权原则看，作为住户在与开发商签订购房合同时，可以把它确定为建筑物全体住户共有权属的一部分，防止形成开发商“占着不动”和最高层用户“我行我素”，人人都想管，人人都不管的混乱局面。第二，从建筑构造特性角度看，平台应是作为整个建筑物的附属物而存在，应由全体住户共同所有或使用。根据《长春市城镇异产毗连共有房屋管理规定》第4条第（二）款、第（三）款规定：共有墙体的修缮，按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分摊。该规定是将墙壁作为按份共有的财产来对待的。屋顶平台和墙壁一样在建筑物结构上都具有共有的性质，而不是个人的私有财产，除非全体住户共同约定把平台给某些特定人使用。这种给某些特定人使用权的协议应具有一定的“公示性”，否则，就不能用它来对抗不知情的第三人，防止发生新的归属和使用纠葛。
二、关于地下停车场的归属和使用问题。从地下停车场的构造来看，它是一个封闭的空间，并有出口；从法理上讲，它是可以作为一个物权客体存在的，但现在的问题是开发商在出售房屋时保留了停车场的所有权。这就使全体住户在停车场的归属和使用中处于被动、失衡的地位。如果开发商将停车场所有权转让他人，根据“物权优先”和“债权不能对抗物权”的原则，住户可能面临住在楼上却不能对楼下停车场使用的困惑。笔者认为，最佳的解决办法是：在签订购房合同时，尽量把停车场的所有权归属确定为全体住户共有，按照各住户在建筑中的专有面积确定对停车场的权利和义务。
总之，从屋顶平台和停车场可以作为一个物权客体的特性来看，如果现行法律能将其进一步明确为物权性质的使用权，那么即使是不拥有屋顶平台和地下停车场的所有权，全体住户的使用权也同样应该得到有效的保障。
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