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房屋买卖与善意取得 |
庞伟
善意取得又称即时取得，即财产取得人不知道或不能知道其财产是无处分权人处分的、并且是有偿取得的行为。由于无处分权人处分某项财产时受让人全然不知情，无主观上的过错，并且支付了价金，因此，各国法律大多认定其为善意取得，财产取得人为善意第三人。善意取得以往都是限定在动产范围内，但随着市场化进程的加快，善意取得原则越来越多地在商品交换市场上被采引、认同，并且有引伸扩大的趋势。在我国的司法审判实践中，也曾出现过将善意取得原则适用于不动产房屋买卖的领域，因此引发了学术界、法律界对这个问题的争论。那么不动产房屋的买卖究意能不能适用善意取得原则？
善意取得原则的确定，可渭源远而流长。日耳曼法“以手护手”原则以及1925年美国商法典关于“善意买受人”的规定可以说是善意取得原则的雏形。之后经过一系列的变革与发展，形成了今天在各个法系具有不同表现方式的原则规定。我国最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第89条规定：在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失由擅自处分共有财产的人赔偿。可以说这一规定昭示了我国法律对善意取得的认同。但它有一些限制，“如非法处分的是共有财产”，“第三人是有偿取得”等。
曾有这样一个案例：夫妻双方婚后共同购买了房屋，但后来夫妻间因故发生了矛盾分歧，丈夫于是瞒着妻子拿了《房屋所有权证》与第三人买方办理了房屋买卖过户登记。第三人不知内情支付了价款。妻子知道后，以处分共有财产未经共有人同意为无效的理由，要求法院认定买卖无效，返还房屋。法院这时面临着要么保护共有人的利益，要么确认善意第三人的权利问题，审判实践中各级法院对不动产能不能适用善意取得问题的处理还是有差别的。
个人认为，这个问题的解决首要的前提是：要明确善意取得原则的法理原旨和适用条件。它的原旨应是充分保护交易安全和秩序，倾向于保护第三人的利益。条件是：受让人是善意的；转让人是无处权人；财产是依法可以转让的；是通过交换进行的；主要适用动产范畴——而这最后的一个条件，对善意取得究竞是只适用动产，还是动产与不动产皆可行是至关重要的。动产以其占有为公示原则，通过交付即能完成“使人知”这个公示目的。所以说适用善意取得可以使交易安全和当事人的权益得到充分、彻底的保护。我国目前法律规定的不动产变动，主要适用登记原则，如前面的房屋买卖问题，当房屋买卖完成了必要的登记行为，作为买方和第三人，因为对卖方的持有的产权证书及登记机关的登记行为抱有合理的信赖，从而支付对价，这是一个“使人信”的过程，是公信原则的体现。用公信原则来解释不动产变动中的确权问题，也是可行的。其次，除了利用公信原则对不动产变动进行保护外，基于现实生活中大量存在不动产变动引起的权属纠纷，也有必要对其给予更充分更具有深度和广度的保护。如果无处分权人将不动产转让给受让人时符合下列的条件，也应该赋予受让人以不动产所有权：受让人主观上是善意的；支付了合理的对价；不动产已履行了登记手续；法律不禁止或不限制转让；转让行为不属于无效和可撤销。这样既可以通过不动产善意取得原则对不动产的交易进行保护，同时也能利用物权变动的公信原则加以补充，使不动产权属变动、确认的法律结构规定更加趋于完善合理，这对保障国家法律的正确实施，保护当事人的合法权益，都是大有裨益的。
在审判实践中，作为审判主导的法院在法律尚未十分清楚明确地界定不动产权属变更的法律原则前，可以依据交易双方的实际情况、公示公信原则、善意取得原则、自由裁量原则等，从维护正常的经济秩序和充分发挥财产效用出发，作出公正合理的判决，这也不失为一种好的法律适用手段。
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