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由“泡沫”VS“利好”到房地产业面临的潜在风险 |
庞 伟
房地产业可以说是中国改革开放以来发展最快的产业之一。从国民经济GDP比值来看，如北京市，近八年来北京房地产的增长占整个GDP增长的50%左右，并且还有日趋上扬的趋势。从全国房地产市场考察，整个房地产业不仅占GDP总比值稳步上升，而且与其他行业的关联度、影响力乃至于对全社会经济资源的再整合，更是举足轻重。根据物质发展定律，任何事物的发展过程都是一个此消彼长、相生相灭的过程，这一规律在近些年的房地产市场上已初露端倪。而关于现今房地产业的发展状态究竟是“泡沫”还是“利好”，已经成为人们的热门话题和社会关注的焦点。
其实如同任何一个产业、领域，房地产业在其从无到有、从小到大的发展过程中，除了自身范围内发展方向的不断纠正，策略方针的不断调整外，外在的因素如政治气候、法制环境、人文价值等都在不断地施其以影响。当这一行业发展势头汹涌，影响力扶摇而上时，我们习惯地或称其为“利好”、“全线飘红”，或称其为“泡沫”、“虚假繁荣”。众说纷纭中冷静与审视是谨慎的，也是必要的，而“顶在头上”或“踩在脚下”的极端却是不可取的，将会严重制约房地产业持续、健康、快速的发展。所以与其说是关于“泡沫与利好的对决”的讨论，莫不如透过现象看本质，其蕴含的都是社会整体与个体对房地产业未来面临的潜在风险的隐忧和担心。
风险一：整个宏观经济的影响。可以说房地产市场是国家宏观经济政策的晴雨表。特别是中国入世和经济全球化浪潮的影响，房地产市场对区域市场、国内市场、以及国际市场的反应灵敏度已呈现出愈来愈强的走势。因此，宏观经济对房地产的影响力是首当其冲的。
风险二：信用危机。在目前银行的十万亿信贷中，房地产开发、个人住房信贷占了五分之一。个人住房贷款已达到一万亿以上。为整个信用体系的完善与建立，可以说银行承担了巨大的风险。而社会、人群的的信用价值体系，消费信用观念的培植，还需要一个相当漫长的过程。房地产、银行、消费者三者信用链条任一环节的缺失，都会波及到房地业的稳固与发展。
风险三：一、二级市场未能真正联动。作为衡量房地产市场是否健康、有序的一个重要标准，
二级市场的成熟与完整将对一级市场的产生和壮大起着强有力的媒介和促进作用。今年在全国各地刮起的“温州炒楼风”，究其实质就是聪明的温州人充分利用了一、二级市场的协调关系，在二级市场发育良好的地区如上海、江浙等地跑马圈地，进行资本的投资与整合。因此说，二级市场是为一级市场提供持续源动力和发展支撑的。
风险四：税收的风险。从“分税制”实施开始直到现在“物业税”的未雨绸缪，房地产业的发展一直以来都受制于税制问题。现在的税收有的地方是八十多种，有些地方一百种，有的地方甚至达到一百八十种。房地产价格中，税收占了接近30%的比例。大多房地产公司对此的态度是，要么铤而走险，冒犯法律，偷税漏税，要么消极避让，不堪重负，曲终人散。其结果都是使房地产业的发展空间越来越窄，阻碍越来越多。
风险五：法律风险。在土地使用权的出让、转让上，在房地产的前期策划开发直到后期的销售和物业管理上，国家已经出台了一系列相关法律、法规加以完善和制约。如国土资源部的土地市场监测制度，土地补偿款银行监管制度，物业管理条例的实施等。可以说，法律这柄双刃剑已经出鞘，剩下的就是房地产业怎样利用它，用好它，借以规范经济行为，强化风险管理，以适应市场发展的节奏与步伐。
房地产业作为一个较新的产业，其发展可以说是方兴未艾。当我们倾注心血去培育它健康成长的同时，如只是单纯地把发展过程认识为“泡沫”或“利好”，囿于一些表面现象，而忽略了供求机制、竞争机制、风险意识等市场经济最基本的法则和规则的作用，那么所有的繁荣可能就真的成了昙花一现的现实，从而房地产业面临的将是接踵而至的是更多的、更大的系统风险。
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