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夫妻一方出售房屋的效力问题 |
贾人杰
夫妻一方出售房屋是指夫妻一方未经另一方同意出售房屋的行为。夫妻一方出售房屋的行为是否有效，主要看所出售的房屋是不是共有财产。
《城市房地产管理法》第三十七条规定：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。”最高人民法院《关于民法通则若干问题意见》第八十九条：“在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意的、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”该条规定是否仅限于不动产，尚有争议，但最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十五条的规定，则包括不动产。该条规定的内容是：“部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应当宣布买卖关系无效；买方如不知情，买卖关系是否有效，应根据实际情况处理。”
夫妻一方出售的房屋如果是共有财产，未经另一方同意，其买卖行为无效，但第三人善意、有偿购买，买卖关系是否有效要根据实际情况处理。一种观点认为，如果构成善意购买，因权利人拒绝承认而使无权处分合同被宣告无效，不应影响善意买受人根据善意取得制度所取得的权利．．．．．．例如，甲将其所有的一幅油画借给了乙作临时装饰之用，乙擅自将该油画出售给丙，丙在乙处曾见过该画，误信该画为乙所有，因此丙具有善意。如果丙已接受了乙交付的该画，则可以取得该画的所有权。而甲只能请求乙赔偿损失或者返还不当得利。（王利明《合同法新论》）该主张显然认为，无权处分合同虽然是无效的，但受让人并不承担返还义务。即受让人根据无效合同所取得的财产，因存在善意取得事由而不再变化。但笔者认为在承认合同无效的前提下，肯定财产的善意取得，在逻辑上难以讲通。《民法通则》第七十二条特别强调了按照财产所有权取得和转移的有因性及其原因的合法性，在无权处分的情况下，如果承认善意取得制度，那么必然首先承认善意取得所依据的无权处分合同的有效性，即在无权处分合同例外地因受让人善意而有效的情况下，处分人与受让人之间的合同效力不因无权处分而受到影响。（孔祥俊《合同法教程》）这是另一种观点。但无论房屋买卖合同按有效处理，还是无效处理，对另一方共有人来说，其结果都是一样的，即共有物权的丧失。因此，如何认定善意购买行为具有重要意义，这其中应区分几种情况。
首先，要确认房屋所有权的状况是夫妻一方所有还是夫妻共有。《婚姻法》第十八条规定：“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产。（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定的只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。”最高人民法院《关于婚姻法若干问题的解释》第十九条规定：“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，但当事人另有约定的除外。”
其次，买受人如何判断买受的房屋是否是共有财产呢？他有没有权利和义务调查要购买的房屋是否是夫妻共同财产呢？笔者认为买受人只要做形式审查，即审查房屋所有权证书和出售人是否一致，有无共有人登记就尽到了充分的注意义务。如果房屋所有权证书上没有共有人就可以认定为出售人一人所有。买受人没有权利也没有义务去核实房屋是不是婚后购买而只登记在一方名下，也不可能去搞清虽然是婚后购买，但约定婚姻存续期间所得的财产归各自所有。可以直接认定是一人所有的财产，而不是共有财产，可以与本人签订买卖合同。如果确系夫妻共同财产，只登记在一人名下，夫妻另一方主张买卖合同无效，不应予以支持。买受人属于善意购买，应当依法保护买受人的合法权益。
如果房屋所有权证书记载了共有人，买受人应当取得其他共有人的书面同意，否则，买卖合同无效。共有人书面同意，不应理解为本人亲自签名。有代理关系的代理人签字，也应属于本人同意。房屋属于夫妻共有财产，一方出售房屋时，买受人有理由相信是夫妻双方共同的意思表示的，买卖合同有效。最高人民法院《关于婚姻法若干问题的解释》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于夫或妻对夫妻共同所有的财产有平等的处理权的规定，应理解为（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定；（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
第三，为了减少纠纷，防止共有人擅自处分共有房屋，房管机关在办理房屋产权证书时，应当要求申请人出具户籍证明或相关证明，查明是否属于共同财产，如申请人已婚，应要求夫妻双方到场查明房屋是否为夫妻共同财产，在产权证书上予以说明。如一方放弃或双方约定房屋属一方财产，在房屋产权证书上不登记为所有人。这样根据房屋产权证书上登记的所有人是夫妻两人还是一人，就可以向社会公示房屋为夫妻共同所有还是一方所有，使房屋买受人或抵押权人能了解共有房屋的另一方是否同意出卖或抵押共有房屋。只有如此，才能起到不动产登记公示的作用。另外。即使房屋不属于共有财产，所有权人出售房屋时，夫或妻在同等条件下有优先购买权，所以买受人还是审慎为妥。
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