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谁应该得到房子
——四方建筑公司诉长建彩印厂房屋抵押产权归属纠纷案 |
贾人杰
编者按：这是一个民行交叉、扑朔迷离的案子，虽然判决已经生效，申诉也被驳回，但当事人不会接受这个现实,
因为这其中确实有让其无法接受的原因。
案情
1993年6月，长建彩印厂建综合楼，施工单位为四方建筑公司。工程于1994年竣工并交付使用。后因拖欠工程款，双方达成协议规定：长建彩印厂年底还清工程款，否则，长建彩印厂用13套房屋（其中有本案争议的203、204室）抵偿。长建彩印厂用办公室202室作为抵押担保。该协议经某公证处公证后，长建彩印厂将整个楼房的产权证书交给了四方建筑公司，但四方建筑公司未办抵押登记手续。同年年底，长建彩印厂未能按双方协议偿还尚欠工程款。之后，四方建筑公司既没有办理房屋产权过户和他项权利等手续，也没有按规定申请实现债权。
1996年4月，长建彩印厂申请宣告破产，清算组以13套房屋抵债超过债务额为由要回一套房屋，只剩12套房屋。但是，在法定期限内，四方建筑公司没有申报债权。法院裁定债权分配额为零，并将综合楼部分房屋作价冲抵破产企业职工安置费（其中包括203、204室）。
1998年4月，经县政府主管机关批准成立一个新的集体企业——群星包装厂。群星包装厂用原长建彩印厂破产职工安置费作注册资金，即以原长建彩印厂综合楼部分房屋作价作为注册资金，并经县工商行政管理部门登记注册。之后，群星包装厂以原长建彩印厂房照丢失为由，向县政府申请补发房照。县政府经审核补发了房照，但产权人栏目仍登记为长建彩印厂的名头。群星包装厂为解决原长建彩印厂退休职工工资问题，将202室房屋交给张强等退休职工，并同意其可以将此房出租，并用租金支付退休金。
张强等人将202室房屋出租后，被四方建筑公司发现。四方建筑公司遂起诉张强等人及群星包装厂，要求被告腾迁，并将13套房屋归还给四方建筑公司。一审法院经审理认为，由于房屋所有权没有转移，且原长建彩印厂破产时四方建筑公司没有申报优先受偿，应视为自动放弃，故驳回了四方建筑公司的诉讼请求。四方建筑公司不服提出上诉。二审判决维持了原判。之后，县政府以此判决为依据又换发了房照，产权人仍为长建彩印厂。
1999年4月，群星包装厂经破产清算组同意，将203、204室房屋出售给职工王岩、刘兵。县政府为王、刘颁发了私有房照。
1999年8月，四方建筑公司申请再审，法院立案决定再审。法院经审理认为，事实上13套房屋的财产已经转移到四方建筑公司处，故撤销了原一、二审判决，令承租人腾迁。四方建筑公司以此又向法院提起行政诉讼，要求确认县政府为王、刘二人颁发的203、204室的房照行为违法。一审法院经审理认为，县政府依据群星包装厂与王、刘二人的购房协议，以及当时法院确认该房产权的判决为王、刘二人颁发房照是合法的，四方建筑公司不服提起上诉。二审法院经审理认为，县政府根据群星包装厂的申请和法院判决为已破产的企业重新颁发房照不能证明群星包装厂对争议的房屋享有所有权，且为已灭失的企业重新颁发房照没有法律依据，县政府根据判决作出的颁证行为没有事实和法律依据，县政府根据群星包装厂提供的不能有效证明房屋所有权证件为王、刘颁发房照，违反了法律、法规的规定，故判决撤销了一审判决和县政府为王、刘二人颁发的私有房照。
之后，四方建筑公司向县政府申请办理房屋产权证，县政府未予办理。四方建筑公司再次提起行政诉讼，要求县政府履行法定职责为其颁发房照。经法院庭审，县政府认为：四方建筑公司没有提交产权的合法证明，顶账协议没有履行，房屋的权属尚未确认，无法为其颁发房照。但一审判决：县政府在十五日内为四方建筑公司颁发房照。
之后，四方建筑公司在领取了房照后，又向法院起诉王、刘二人，令其腾迁。法院准其请求。
本案的最后结局是，王、刘二人花费三十多万元买的房子将被人“夺”走，群星包装厂已经解散，无人退款，辛苦积攒的血汗钱就这样付之东流。王、刘二人实在无法接受这个现实。
律师点评 该案的确有很多值得探讨的地方。
首先，四方建筑公司和长建彩印厂达成的以房顶账协议并没有实际履行,房屋始终没有转移到四方建筑公司名下。根据有关法律规定，不动产实行登记公示制度，其所有权转移应以变更登记为要件，所以,四方建筑公司一直没有取得房屋的所有权，仅仅享有债权而已。202室房屋作为协议履行的担保，也没有履行抵押登记手续，其抵押担保合同也是无效的，即使抵押合同有效，四方建筑公司也没有依法实现抵押权。因此,四方建筑公司只能要求长建彩印厂履行协议。在群星包装厂和王、刘二人的买卖房屋合同没有被确认无效或被撤销的情况下，四方建筑公司提起行政诉讼，要求确认县政府为王、刘二人颁发房照行为违法，其诉讼主体资格有瑕疵。
其次，长建彩印厂破产时，四方建筑公司没有申报债权，对此，应视为自动放弃。四方建筑公司已经失去了全部权利，连主张债权的资格都没有了。
第三,争议房屋作为破产企业职工安置费，将其作价投入新设企业作为注册资金，这种不动产权属的变动需不需要分别办理登记手续，如何办理？需要探讨，但工商登记确实是将房屋作价充作注册资金了；群星包装厂出售房屋是有权处分还是无权处分？虽然也值得研究，但王、刘二人购买应该是善意取得，属于合法购买，县政府应当为其颁发房照，不发照是行政不作为。
第四,在王、刘购买房屋并已取得房照的情况下，法院再审判决确认房屋产权（连同王、刘购买的房屋）转归到四方建筑公司处，是本案最有争议的焦点。并且这个最有争议的判决又成为以后几次诉讼的重要依据。（1）政府颁发房照是一种行政确权行为。房照是房屋所有权唯一合法的证明，那么，在政府已经确权的情况下，法院能否在民事判决中又重新确认权属？笔者认为不可以。这样做是司法权干涉行政权的行为，也违反了先行后民原则。（2）事实上的所有和法律上的所有不是一个概念。且四方建筑公司连事实上所有也谈不上，一纸顶账协议就可以成为房屋事实所有的依据？岂不荒唐。
第五，如果仔细研究本案，四方建筑公司对长建彩印厂是享有债权，而王、刘二人购得的房屋是享有物权，根据物权优先于债权的原则，王、刘的房屋所有权应该受到法律的保护。如果再换一个角度即从一房二卖来说，后一买受人的买受行为，只要是合法的，其物权亦应受到保护，而前一买卖人只能向出售人主张债权。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中也有规定。《解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋出卖给第三人，导致买受人无法取得房屋的，可以适用惩罚性赔偿。这里的无法取得房屋就包括一房二卖，将房屋交付给后买受人的情形。也就是说一房两卖，后买受人取得了房屋后，先买受人不能再主张要房，而只能要债，对出卖人的恶意违约行为可以予以惩罚，所以四方建筑公司不应当得到房子。
以上评述，谁是谁非，欢迎对此案感兴趣的朋友共同研究商讨。
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