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房 屋 买
卖 指 南 |
签订商品房买卖合同应注意的问题
1购房人怎样填写合同？
在购买商品房签订买卖合同时，现有的合同示范文本共有24条，其中有许多空白处和选项需要购房人与卖房人协商填写。而不是某一单方当事人决定的，因此在填写过程中一定要审查清楚该条的真实含义，这样才能最大限度地保护出卖人和购房人的合法权益。
（一）、示范文本的填写
（1）.合同双方当事人的填写，就出卖人和买受人的资料一定要详细填写，特别是如果有委托代理人和委托代理机构时，除要详细填写外，还要认真审查其真实合法有效的证明文件，例如委托代理机构要有授权委托书等。
（2）.合同第一条、第二条有关项目建设和商品房销售依据的填写。这两条的所有空白处均应如实填写，应着重审查土地使用证，建设工程规划许可证、施工许可证、批准单位、商品房预售许可证等文件、时间、文号的真实性、合法性、以及同填写内容的一致性。
（3）.合同第三、四、五条关于所购商品房基本情况的填写和选择。在填写时首先要弄清建筑面积、套内建筑面积、使用面积的概念及相互关系后再填写。特别是公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成一定要了解。在面积误差的处理问题上，律师建议采取第2种方式处理。建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积；套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积；使用面积是指房间实际能使用的面积。套内使用面积=卧室、起居室(厅)、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等的使用面积的总和。（俗称“地毯面积”）；各套（单元）分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积，而公用建筑面积分摊系数＝整栋建筑物的公用建筑面积／整栋建筑物的各套内建筑面积之和，其中，整栋建筑物的公用建筑面积等于整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑各套（单元）套内建筑面积之和，并应扣除整栋楼不应分摊的建筑面积。
（4）.合同第六、七条依据公平原则购房人应根据自己的具体情况选择填写。
（5）.合同第八、九条。这两条主要是约束出卖人按期交房的条款。交付期限应以该商品房取得商品住宅交付使用批准文件为准。至于违约金应订的适当，既要公平、又要对出卖人构成约束力。但不能过低，否则会因出卖人的违约成本过低的原因，出卖人产生恶意违约。其他违约条款也应遵循这一原则。
（6）.第十、十三、十四条关于规划设计变更、基础设施、公共配套正常运行的承诺等条款。这些条款同日后生活息息相关，因此能明确的尽可能明确。这样一来才能在日后生活中减少麻烦。
（7）.第十一条交接至关重要。出卖人一定要以书面形式通知买受人，并且一定要对买受人出示第八条约定的批准文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，买受人要注意审查上述文件的真实性及有效性，其不出示上述文件购房人可拒绝接受。如不经审查而匆忙入住，则可能丧失双方约定的违约条款的权利。
（8）.其他条款的填写和选择已规定的基本明确，在此不再赘述。
（二）、合同附件
（1）.房屋平面图，应标明每一个房间的具体设计标准，例如房屋的尺寸等。如不明确则对出卖人无明确的约束。
（2）.公共部位与公用分摊面积构成说明应具体使用准确的计算公式及数字。计算方法为各套（单元）分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积，而公用建筑面积分摊系数＝整栋建筑物的公用建筑面积／整栋建筑物的各套内建筑面积之和，其中，整栋建筑物的公用建筑面积等于整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑各套（单元）套内建筑面积之和，并应扣除整栋楼不应分摊的建筑面积。
（3）.装修设备标准，应具体明确装修单位的资质、装修的标准、选用材料的标准、设备的标准、室内环境的影响等。
（4）.补充协议，因补充协议含有许多房地产法律等方面专业术语，买受人未经专业训练一时很难弄清楚，因此律师建议买受人不要急于签订补充协议，买受人应找律师或专家进行咨询，对其中的不合理之处进行修改。尽可能的在公平的原则下双方达成协议.
建设部和国家工商总局联合制定《商品房买卖合同》（示范文本），有些地区包括长春市地区强制性要求使用此文本。此合同文本规范房地产的销售行为，作出了很大的贡献。但是在实际操作中，有很多不足之处，商品房买卖的出售方和买受人在签订合同时有一些盲点，对此，律师提醒双方在签订合同时应该注意以下几个方面的内容：
2购房人在签订购房合同时应注意的几个问题
（1）买受人在购房时，应注意合同的主体，谁是出售方，出售方是否具备主体资格。日常生活中，房地产业的联合开发司空见惯，商品房的销售代理也受法律保护。联合开发应以一家单位进行报建备案，因此，只有报建方才有销售资格，联建方没有对外的销售主体资格，作为买受人一定对其销售许可进行审查，如果联建方与买受人签订合同是无效的。销售代理是我国为了促进房地产业健康发展的有效方式，但是，销售代理公司的代理权限，关系到买卖合同的效力问题，如果其没有代理权或超越代理权，与买受人签订《商品房买卖合同》是无效的。按《合同法》规定无效合同，自签订合同时就无效，这样势必会使买受人造成“巨大损失”。
（2）关于土地使用权的问题
作为商品房的买受人都知道，在购房前一定审查开发商的“五证”，即：《建设用地规划许可证》；《建设工程规划许可证》；《土地使用权证》；《施工许可证》，《销（预）售许可证》，开发商拥有这“五证”才能放心购房。对此，律师提醒的是土地使用权出让和房屋的建筑寿命是有年限的。按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，出让居住面积的不得超过70年，工业用地不得超过50年，合同期满，土地使用权和地上建筑物原则上国家无偿收回。如果国家继续出让的，双方另行签订合同。
有些房地产开发商只有取得几年的土地使用权，年满之后，按规定土地使用权人（房屋的买受人）应该缴纳土地年使用费或从新签订土地使用权出让合同，缴纳约定期限的土地使用权出让金。因此，买受人在购房时要审查其土地使用权出让合同，做到心里平衡。
（3）买房人还要注意，土地使用权的抵押和商品房抵押的问题，我国抵押实行登记制度，土地使用权或商品房已经抵押，此房产不得交易。《房屋所有权证》是证明所有权人拥有房产的唯一合法凭证，买受人在取得《房屋所有权证》之前，不能对抗抵押，只有在抵押人全额还款，解除抵押登记后，才有权销售。否则，抵押权人可以将抵押房产进行拍卖实现债权，这样会给买受人造成损失。
（4）商品房的基本情况，除示范文本所列项目外，还应注明绿地面积，容积率，阳台是否算面积及面积的计算规则。
（5）凡是示范文本有附件的都应该要求出售人提供。
（6）关于付款方式的问题，商品房买卖合同示范文本约定三种付款方式，即一次性付款、分期付款和其他方式，其他方式可以是“按揭”或抵帐方式，那么，“按揭”不是法律术语，法律没有规定“按揭”。他在我国中是“贷款购房”，因此，办理贷款购房的条件和时间要约定明确，以及办理贷款的时间与交付房屋的时间发生冲突如何处理也应约定明确。否则，将会发生不可预测的诉争，造成损失。
（7）房屋的交付期限和房屋的质量标准对买受人来讲非常关键，最高法院的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题解释》规定，“交钥匙”就视为将房屋交付给买受人，房屋的质量风险已交给了买受人。因此，买受人在签订合同时就应注意，在什么条件下可以拒绝接受，并有权追究出卖人的违约责任。
（8）关于解除合同的条件，买受人根据自己的实际购房能力，来确定解除合同的条件。
（9）买受人购买期房更应注意，合同的生效条件、图纸变更、逾期交房、恶意违约、质量问题的处理都要作出明确的约定，如果出卖人违约，应承担什么样的违约责任并有权解除合同应作出约定。
3出卖人在签订合同时应注意的几个问题
（1）交房的时间与付款的时间的冲突问题，作为买卖合同一般应是先交齐购房款后，在交付房屋。否则，出卖人有权拒交房屋。
（2）注意“按揭”一词的使用。签订合同应该使用“贷款购房”一词，比较准确。出卖人一定要根据自己的实力，来确定是否能办理按揭及办理按揭的时间。如果由于银行的不能办理，如何处理；如果买受人不按时办理或接到出卖人的按揭通知后拒绝办理，如何处理；在交房的期限与按揭期限冲突的处理等都应该明确约定。买受人没有按时办理《他项权利证》如何处理也应明确约定。
（3）对销售人员的严格培训，不但在服务上要热情，要对公司负责。有的销售人员在不了解工程的进展及房屋的基本情况，只是为了推销，一味地与买受人签订不能实现的约定，造成不必要的损失。
总之，商品房买卖合同示范文本的漏洞很多，在这里不再一一列举。在实践中，无论是出卖人还是买受人，要多一些诚信，就会实现双赢。
4房地产广告内容是合同的组成部分？
房地产商通过媒体刊发的房地产广告有时会说得“天花乱坠”，售楼书也是广告的一种，其目的是吸引购房者前来购买自己中意的房源。在实际销售中，开发商的广告往往过于渲染自己的产品，买卖合同签订后，购房人有一种被骗的感觉，为了维护购房人的合法权利，规范房地产的健康有序发展，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，购房人在购房时应保留开发商的销售广告或宣传资料。
4、购房前应注意考虑什么？
⑴、
测算自己的承受能力。按揭贷款是否会影响日常生活，偿还能力怎样，切莫因购房影响生活质量；
⑵、 选择区域。考虑欲购房屋周边环境、交通状况、自己及家人的工作生活实际需要，要用发展的眼光选择合适的区域；
⑶、 选择房型。根据自己及家人的生理、心理特点和喜好，注重对房型面积、层高、朝向的选择；
(4)、考虑单价。结合各方面条件，大致框定可承受的价位；
(5)、收集信息。对有关楼盘信息和相关法律政策信息做到心中有数，收集信息可以通过知名中介推荐或网上查查寻；
⑹、实地考察。不轻信广告宣传，一定亲自到现场，实地踏查后注重对各种条件时进行比较，然后决定是否购买。
5、“五证”、“二书”指的是什么？
根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《规划法》、《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，商品房的“五证”是指：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房预售许可证。“二书”是指新建住宅质量保证书和使用说明书。
按照规定，销售“合法”的期房必须“五证”齐全，而现房销售则未必，即已经取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，将不再办理商品房销售许可证，购房人买这样的现房，只要看国有土地使用证和房屋所有权证这“两证”和“两书”即可；但已经竣工尚未取得国有土地使用权证和房屋所有权证的现房，仍须按照有关规定办理商品房预售许可证，购房人购买时，仍需要看“五证”、“两书”。
6、购房人在什么情况下可以退房？
根据《商品房销售管理办法》，在下列四种情况下买房人有权退房：
⑴、
房屋交付时，套形与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款；
（2）、面积误差比绝对值超过3%时，买房人有权退房；
（3）、房地产开发商擅自变更规划设计，未在规定时限内通知买受人，或者买受人在接到通知的15日内，有权退房；
⑷、房屋主体结构质量确属不合格，买房人有权退房。
7、所购房屋面积出现误差怎么办？
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，所购房屋实际面积或产权登记面积与合同约定面积发生误差，合同有约定的按约定处理，合同未作约定的，按以下原则处理：
⑴、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；
⑵、 面积误差比绝对值超出3%的，买房人有权退房，房地产开发企
业应在买房人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款的利息；
⑶、 产权登记面积大于合同约定面积，误差比在3%以内（含3%）
部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人；
⑷、
产权登记面积小于合同约定面积，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
8、购房人在什么情形下可要求商品房出售者双倍赔偿？
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现，或者导致合同无效、被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
⑴、 商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
⑵、 商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋卖给第三人；
⑶、 出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
⑷、 出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
⑸、 出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
9、购房发生纠纷有哪几种解决方式？
根据我国《合同法》的有关规定，购房发生纠纷一般通过以下几种方式解决：
⑴、协商。是指当事人行使自己的合法处分权，在法律规定许可的范围内，互谅互让，协商解决纠纷；
⑵、调解。是指在非仲裁机构和诉讼外的第三人主持下，房屋买卖纠纷的当事人寻求解决纠纷的一种方式；
⑶、仲裁。是指买卖双方当事人根据事先或事后达成的协议，自愿将其争议提交给双方同意的仲裁机构，由该仲裁机构根据有关法律和事实做出裁决；
⑸、 诉讼。指买卖双方当事人依法向人民法院提起诉讼，由人民法院根据有关法律和事实做出判决，以解决纠纷的一种方式。
10开发商（或代理公司）可以以套为单位销售房屋吗？
根据《商品房销售管理办法》的规定，商品房销售可以按套或单元计价销售，也可以按套内建筑面积或建筑面积计价。
11、签订期房买卖合同后，开发商是否有权改变原格局？
《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10内，书面通知买受人。买受人有权决定受否退房。如果开发商不通知买受人的，买受人有权退房，并有权向开发商主张违约责任。
12房屋交付是怎么规定的？
一般来讲，开发商将已办理初始登记交给买受人，是房屋交付的标准。如今根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，房屋的转移占有视为房屋的交付使用。
签订二手房买卖合同应注意的问题?
1什么事房地产一级市场、二级市场、三级市场？
房地产一级市场是指国有土地的交易市场。土地都归国家所有，国家以土地所有者身份，将国有土地使用权，按土地的交易价格，出让或转让给使用者，并由有关部门垄断执行其他部门无权出让或批租。
房地产二级市场主要是指以区土地开发经营权的房地产经营企业，在给地块的土地上建筑好的建筑物，二级市场也知新建造好的第一次上市出售的房屋，就是房地产增量市场。
房地产三级市场是指房地产商品所有者，将取得一定年限的土地使用权和房产所有权进行转让或出售的教化交易市场。
2、哪些房地产不得买卖？
（一）无合法权属证件的。
（二）权属有争议的。
（三）有租赁纠纷的。
（四）司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。
（五）共同共有房地产，未经其他共有书面同意的。
（六）法律、法规规定不得交换的其他情形。
3、办理房地产买卖需提交哪些手续
除持《房地产买卖合同》、当事人的身份证件外，还应当按照下列情况提供有关证件：
（一）直管公房之间、不同单位自管房之间、直管公房与单位自管房之间买卖使用权的，应当提供双方房屋使用权证件及产权人的同意证明。
（二）房屋所有权买卖的，应当提供双方房屋所有权证书、土地使用权证书。单位买卖的，还应当提供单位的证明文件。
（三）共同共有房地产买卖的，应当提供其他共有人同意的书面证明。
（四）直管公房或者单位自管房使用权与私房所有权、使用权买卖的，应当持房屋使用权证书、私房所有权证书及产权人的同意证明。
（五）土地使用权买卖的，应当提供双方的土地使用权证书。
（六）属于本条例第五十七条情形的，还应当提供房屋拆迁安置协议。
（七）其他证明文件。
房地产买卖，需要经有关部门批准的，应当持有关的批准文件。
4如何签订二手房买卖合同
根据《城市房地产转让管理规定》和房屋买卖管理规定，在二手房买卖合同中应包括以下内容：
（1）合同双方当事人的名称、地质、联系电话等自然情况；（2）标的即双方要进行的二手房；（3）房屋价款及交款期限、交款方式；（4）履行的期限、地点、方式；（5）违约责任说明；（6）解决争议的方式；（7）合同生效条款；（8）合同中止、终止或解除条款。
5购买按揭贷款方式的二手房如何过户？
如果该房屋的产权已办理完毕，则须受让人与原业主签署房屋转让合同，同时由原业主与贷款银行办理抵押担保合同的终止，在由受让人与贷款银行签署新的贷款合同抵押担保合同。或由受让人与贷款银行办理贷款和抵押担保合同的变更手续。如该房屋尚未取得房产证，则在上述手续之外，还须原业主与开发商办理买卖合同的终止手续后，在由受让人与开发商签署新的买卖合同，并办理预售预购登记的变更手续。
“按揭”购房小常识
1什么是商品房“按揭”贷款？
商品房按揭贷款是指申请人（借款人）在向房地产开发商购买房产时，自己先交首期房款，其余部分由银行贷款支付，并用所购买的房产权益作为抵押，按月偿还贷款本息的一种贷款方式。
2什么是二手房“按揭”贷款？
申请人（借款人）在向售房人购买具有《房屋所有权证》，能上市流通的房产时，自己先交部分房款，其余部分由银行贷款支付，并用所购买的上述房产作抵押，按月偿还贷款本息的一种贷款方式。
3什么是加减“按揭”？
加减按揭是指在银行办理住房按揭贷款要求延长或缩短其借款期限的贷款。
4什么是“转按揭”？
转按揭是指已在银行办理了住房按揭贷款的借款人，向银行申请将抵押银行的房产转让给第三人而向银行申请变更借款人的贷款。
5、什么是住房公积金贷款？
个人住房公积金贷款是指按《住房公积金管理条例》规定，按时足额缴存住房公积金的借款人，在购买自住住房时，以其所购住房或其他具有所有权的财产作为抵押或质押物，或由第三人为其贷款提供保证并承担偿还本息连带责任，向住房公积金管理中心申请的以住房公积金为资金来源的政策性低息住房贷款。
6、申请住房公积金贷款须具备什么条件？
借款人申请住房公积金贷款应当具备下列条件：
⑴、足额缴存住房公积金一年以上；
⑴、 符合法律规定购房、建房、大修自住住房条件；
⑵、 具有偿还贷款本息的能力；
（4）、具有一定比例的自筹资金。购买商品房、经济适用住房，自筹资金不低于总房价的20%；购二手房的，自筹资金不低于总房价的30%；（5）同意用所购住房或自有住房做抵押，或用贷款银行认可的有价证券、银行定期存单进行质押，或由贷款银行认可的有担保能力的法人、组织或第三人提供保证。
7、住房公积金贷款的期限是多少？
住房公积金贷款的最长期限为20年，但原则上不得超过借款人自贷款发放之日起到国家规定离退休年龄的年限。推算公式为：贷款年限≤借款人法定离退休年龄
- 借款人现年龄
8、住房公积金贷款的利率是多少？
住房公积金贷款的利率，按照国家有关规定，享受政策性低息。目前贷款利率为：
1—5年，月利率千分之3.00，年利率3.6％；6—12年，月利率千分之3.375，年利率4.05%。
9、申请商业性个人住房贷款应具备哪些条件？
⑴、具有完全的民事行为能力；
⑵、有合法有效的身份证明；
⑶、有正当的职业和稳定的收入，有按期偿还贷款本息的能力；
⑷、持有真实合法的购房合同或协议；
⑸、同意以所购房产作为抵押，并办理财产抵押、质押等担保手续；
⑹、已支付不低于所购房屋全部价款20%的首付款；
⑺、各商业银行规定的其他条件。
10、商业性个人住房贷款的额度、期限、利率是多少？
贷款额度：最高不超过房屋总价的80%。
贷款期限：最长不超过30年（原则上贷款期不超过贷款人的法定退休日）；
贷款利率：按照中国人民银行规定的利率执行。个人住房贷款期限在5年以下（含5年）的年利率为4.77%，5年以上到30年的年利率为5.04%。个人商业用房贷款，按照中国人民银行规定的相应期限档次贷款利率执行，并可以按最高10%的上浮比例执行。
根据中国人民银行的规定，个为住房贷款利率在贷款期限内，遇国家法定利率调整时，于下年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率；但贷款期限1年内（含1年）的，执行合同利率，遇法定利率调整时，不调整合同利率。
11、个人购房贷款应注意什么？
个人购房贷款应该注意：
⑴、申请贷款额度要量力而行；
⑵、办按揭要选择好贷款银行；
⑶、向银行提供资料要真实；
⑷、提供本人住址要准确及时；
⑸、每月要按时还款避免受罚；
⑹、申请贷款前不要动用公积金；
⑺、贷款后出租房不要忘记告知承租人；
⑻、贷款还清后不要忘记撤销抵押；
⑼、不要遗失借款合同和还款凭证。
律师特别提示:
1购房人无法完善合同约定怎么办？
房地产开发商与购房人签订《商品房买卖合同》时，开发商为了逃避责任，经常以自己为主导来填充合同内容，而拒绝听取购房人的意见。由于购房人的购房欲望，使得购房人以委屈的心态与之达成协议。这样显示出了购房人在购房时的弱势地位。
律师特别提示：为了保护购房人的利益，规范房地产开发商的销售行为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和建设部《商品房销售管理办法》就商品房规划范围内的房屋及相关设施作出了明确的、具体的规定，并对买卖合同的订立、房屋价格有重大影响的说明和允诺视为合同内容。如果合同中没有约定法规规定的内容，以法规规定为准。开发商有违背规定时应承担承担责任。
2代理公司的行为开发商不承认有道理吗？
在商品房销售中，经常出现代理公司为开发商代理销售，有些代理公司为了销售进度，有意无意的擅自对购房人承诺，事后出现违约之时，购房人找开发商，开发商不予承认。造成购房人的损失。
律师特别提示：（1）购房人在购房时，应该进行全面了解，查清代理公司的代理权限，如代理公司超越代理权限的承诺，购房人不能听信；
（2）为了维护自己的合法权利，在签订合同时，就做好诉讼的证据收集工作，使自身处于优势。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，有其他证据佐证的并以合法手段取得的、无疑的视听资料可以作为证据使用。所以购房人在购买代理公司销售的房屋时，有必要对代理公司的承诺进行收集视听资料，作为今后的诉讼证据。
3买了被抵押的房产如何处理？
开发商在销售房屋时，时常将已经抵押贷款的房地产，出售给购房人。而购房人在不知情的情况下，购置此房产，这样会给购房人带来隐形损失。
律师特别提示：如出现这样的事情，购房人可以和开发商进行协商，解决，协商不成时，也可以通过诉讼程序解决，要求开发商同开发商解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
4、交房没有备案表购房人心里不托底？
竣工备案表的取得意味着房屋通过了竣工验收，也意味着房屋具备交付使用的条件，如开发尚未取得，则属于开发商的逾期交付，其应承担违约责任。
律师特别提示：除竣工备案表外，交房是购房者还要审查包括住宅质量说明书、住宅质量保证书、房屋面积实测表等几个证件，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
5、煤气暖气宽带不能开机时开通，开发商是不是违约？
按照法律规定，房屋配套设施（包括水电等）通常应在房屋交付时同时具备使用条件。但是，如果未能达到要求，现行法律中并未明确如何承担违约责任，因此，如果“暖气、煤气、宽带不能及时使用”，目前主要依据合同约定来追究违约责任。
律师特别提示：合同或补充协议中最好加上关于配套设施使用的条款。
6合同内应约定小区的路何时开通？
人已经入住，小区周边的路还是泥泞一片，总的2年后才能修好。
律师特别提示：应该说：“小区外的市政路”不属于开发商的责任范围，开发商只负责规划范围内的建设。如果“小区外的市政路”没有约定在合同里，开发商不承担任何法律责任。
7好几年拿不到产权证怎么办？
2003年6月1日生效的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。
律师特别提示：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此，买受人可以依据法律规定或合同约定，向开发商主张逾期办证的违约金。
8不交契稅、维修基金不给钥匙怎么办？
现实生活中，购房人全额交足购房款，在办理进户手续时，开发商要求购房人缴纳契税、维修基金后，才给钥匙入住，否则，不给钥匙。
律师特别提示：此问题关键在于购房人与开发商签订的《商品房买卖合同》是如何约定。若合同明确约定购房人必须先交契税和维修基金再拿钥匙，则购房人应当按此约定将契税和维修基金交与开发商代收。若合同中没有明确约定购房人先交契税和维修基金再拿钥匙，开发商无权要求购房人先交契税和维修基金。
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