| |
|
试论开发商在商品房买卖中的义务 |
袁菲菲
随着我国房地产开发业的日益兴旺发达，购买一处可心的商品房已成为很多老百姓生活中的头等大事。然而，由于商品房买卖具有一定的专业性，相关的政策和法律规定的又较为原则，在具体适用时，往往开发商处于优势地位，而购房者处于弱势地位，甚至会丧失应得的权利。因此，购房者有必要了解一下开发商在商品房买卖、交付过程中应当承担的若干义务，以减少交易纠纷的发生。
义务一：根据我国房地产相关政策和法律、法规的规定，房地产开发商在售房时首先要向购房者出示证明开发商具有合法经营和销售房屋资格的五个文件：1、《国有土地使用证》。2、《建设用地规划许可证》。3、《建设工程规划许可证》。4、《建设工程施工许可证》。5、《商品房销售（预售）许可证》。另外，针对商品房买卖中双方具体的权利义务关系，国家工商总局和建设部制定了《商品房买卖合同》示范文本。依照有关行政规章的规定，开发商在订立商品房买卖合同之前，除出示上述五证之外，还有义务向购房者明示《商品房销售管理办法》和该文本。在这个环节中可能出现的纠纷是：由于购房者对自身权利认识不足，对房屋情况了解不够，或法律意识不强，可能在签订合同时未能全面详尽地明确地约定自己的权利，就会和开发商产生各种矛盾和纠纷。但如果未能约定的权利是法律所规定的，即使出现问题，购房者也有可能通过法律途径获得救济。然而，相当一部分权利是法律没有做出特别规定的，购房者必须根据实际情况，将自己所要求的实际权利全部写入合同中，以免发生纠纷时无据可依。比如对于预售房屋交接的具体时间，房屋的具体结构、面积、户型、朝向、楼房周围绿化带的设置、小区道路的安排以及附属设施的收费标准等等。
义务二：房地产开发商应将符合使用条件的商品房按期交付给购房者。根据《商品房销售管理办法》第30条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。”所谓“将符合交付使用条件的商品房按期交付给购房者”包含两层含义：一是开发商有义务向购房者交付符合使用条件的商品房。这里的交付符合使用条件包括法定的交付使用条件和合同约定的交付使用条件两种。《合同法》、《商品房销售管理办法》已经规定了商品房交付应具备的法定条件，但这些规定尚不够具体明确，实践中，对于商品房交付的具体使用条件主要由合同约定。开发商应按照与购房者签订的“商品房买卖合同”及其附件、补充协议的约定标准向购房者交付商品房。合同约定的交付使用条件一般包括：①商品房的面积、户型、尺寸、朝向；②商品房的装饰、装修标准；③上下水、电、燃气、暖气等；④小区道路、绿化、会所等配套设施，上述各项均应具备交付使用条件。二是开发商有义务按期向购房者交付商品房。开发商未能按期交付的，应根据合同约定承担违约责任；超过合同约定的期限，仍不能交付商品房的，购房者有权解除合同。
在这个环节中通常出现的问题有两种，一是商品房存在的质量问题，二是商品房存在事先抵押等问题。第一，商品房存在质量问题。目前，商品房交付过程中，购房者以此为由，拒绝接收商品房的情况较为普遍。笔者认为，购房者能否以此为由拒收房屋，首先要依据《商品房买卖合同》中约定的质量标准以及有关的违约责任约定，如果开发商交付的房屋达不到合同中明确约定的质量标准，购房者有权拒绝接收房屋或解除合同。若合同中没有明确约定，根据《合同法》第148条“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同”的规定，《商品房销售管理办法》第35条“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房”的规定，笔者认为，对于交付的商品房存在非主体结构性的地面、墙面裂缝，局部渗水、漏水、门窗损坏等质量瑕疵的，一般不会导致购房者不能实现合同目的，购房者不能由此拒绝接收房屋，但这并不是说开发商交付存在这样质量瑕疵的房屋就无须承担责任，开发商对于交付质量瑕疵的房屋，视具体情况不同，应承担维修、更换、重做等违约责任，对于因维修、更换、重做给购房者造成损失的，开发商还须向购房者赔偿损失。第二，已交付的商品房存在抵押权等他项权利问题。《合同法》第150条规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。”《合同法》第151条规定：“买受人订立合同时知道或应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第150条的义务。”因此，对于开发商交付的商品房存在抵押权等他项权利的，若开发商在销售该商品房时未明确告知已设定了抵押权等他项权利，商品房交付时该瑕疵仍然存在的，购房者可以拒绝接收房屋。
义务三：房地产开发商向购房者出示商品房竣工验收合格的文件及房屋实测面积数据。第一，开发商在交付商品房时应向购房者出示该商品房经竣工验收合格的文件。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第4条“工程竣工验收工作，由建设单位(开发商)负责组织实施。”又根据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，开发商应当自竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门(以下简称备案机关)备案。备案机关收到开发商报送齐全的竣工验收备案文件后，向其发放该商品房的《建设工程竣工验收备案表》。从以上规定可知，商品房经竣工验收合格的文件既可以是建设单位(开发商)和勘察、设计、施工、监理等各方对竣工工程进行验收后出具的《竣工验收报告》，也可以是《建设工程竣工验收备案表》。一般的说，后者为政府建设行政主管部门所出具，其公信力更强。若开发商和购房者在合同中约定商品房交付时必须具备《建设工程竣工验收备案表》，则开发商在商品房交付时必须向购房者出示，否则，购房者有权拒绝接收房屋。开发商应承担逾期交付房屋的违约责任。第二，开发商交付商品房时，还应向购房者出示该商品房的实测面积数据。依据《商品房销售管理办法》第34条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”对于期房来说，“商品房买卖合同”约定的商品房面积是根据设计图纸测出来的，商品房建成后的测绘结果与合同中约定的面积数据有差异，商品房交付时，开发商与购房者应对面积差异根据合同约定进行结算。另外，物业管理公司也是依据商品房的实测面积数收取物业管理费的。
义务四：房地产开发商向购房者出具“住宅质量保证书”和“住宅使用说明书”。根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第3条：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供上述两项文件，开发商交付房屋时，未向购房者提供上述两项文件的，购房者有权拒绝接收此房屋，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。
义务五：通知购房者办理入住手续并配合购房者查验、接收房屋。开发商应当在合同约定的交付日期前向购房者发出“入住通知书”，书面通知购房者前来接收房屋。“入住通知书”一般应包括以下内容：①办理入住手续的时间、地点；②购房者需携带的文件、资料；③购房者需交纳费用的说明；④提醒购房者因购房者自身原因未能在规定的期限和地点办理入住手续的法律后果；⑤基本流程及相关注意事项。“入住通知书”以挂号信或特快专递的形式发出为宜。购房者在入住通知书规定的时间前来办理入住手续时，开发商应组织相关人员配合购房者查验、接收房屋。查验房屋符合合同约定的，开发商应与购房者签署“交付合验单”；查验房屋发现问题的，开发商应请购房者填写“返修单”，并组织人员及时返修并将返修结果通知购房者。
这个环节中经常出现的问题是，购房者未按时入住而引起的纠纷。在不少项目中，购房者因自身原因，未按入住通知书规定的时间前来办理入住手续，致使商品房未能按期交付。双方对在此期间发生物业管理费等费用的承担以及商品房毁损、灭失的风险责任承担发生争议和纠纷的，依据《合同法》第142条规定：“标的物损毁、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外，”因此，因购房者自身原因，致使商品房未能按期交付的，其责任也由购房者承担。为减少因此而发生的纠纷，建议开发商和购房者在合同中对此明确约定。
以上是开发商在商品房买卖过程中所负有的五项义务，以及在每种义务中可能出现的纠纷及解决办法。希望本文能令购房者充分认识到自己的权利，在买房的过程中积极要求开发商履行义务，以避免商品房买卖纠纷的产生，从而切实维护自己的合法权益。
|
|
|
|
