|
拥有一套称心如意的住房，是所有人梦寐以求的心愿。随着国家取消福利分配住房制度的实施，商品房进入了人们的视线，越来越多的人准备购买商品房。但是，一些已经购买了商品房的购房者却为开发商的行为所困扰：如购房合同中约定的房屋面积缺斤短两，开发商售房时对小区绿化面积、公共设施配套的承诺根本无法实现等等。这些问题出现后，购房者在依法维护自己的合法权益，将开发商诉至法院时，各地审判机关却出现了不同的判决结果。有的法院认为开发商的行为违反了《消费者权益保护法》的规定，且属于欺诈行为，判令开发商给予购房者双倍赔偿；而有的法院认为开发商虽有欺诈行为，但购房者不算消费者，双方的争议不适用消费者权益保护法的规定。基于相同的事实，各地法院的理解不同，判决结果自然也不同。笔者认为，购房者就是消费者，如果开发商存在欺诈行为，应当适用《消费者权益保护法》的规定。
首先，《消费者权益保护法》第二条明确规定了该法的适用范围，即："消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。"
购房者算不算消费者？购房者所购房屋是否属于商品范畴？购房者购买房屋是不是属于为生活消费而购买？这些是决定是否适用消法的关键问题。
消费者，顾名思义是指为了满足生产、生活的需要而消耗物质财富的人。
经济学的观点认为，商品是用来交换的劳动产品，它具有价值和使用价值双重性，商品房具备这一基本特征。此外，除了购买公有住房和公民私有房产外，所有开发商销售的房屋均被冠以"商品房"的称号，也足以证明房屋应当属于商品。
商品房作为一种商品已无非议。购房者要拿出多年、甚至几代人的积蓄购买一套房子，绝大多数购房者购买住房的目的是出于改善自己的居住条件，提高生活质量。因此，就一般买房用于居住的购房者而言，其买房的行为就是为了生活需要，而不是为了生产需要或其他经营上的需要。消费者作为一种生活需要（由于居住而非买卖房屋，且是一种最终消费）而购买商品房，当然适用《消费者权益保护法》的规定。
其次，《消费者权益保护法》第四十九条规定，"经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。"
《中华人民共和国合同法》第113条规定，"当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同是预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依据《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。"
据此，由于特别法的效力优于普通法的效力，因此，作为特别法的《消费者权益保护法》在效力上当然优于作为普通法的《合同法》，在消费者因购买商品房与开发商发生纠纷时，适用法律上应首选《消费者权益保护法》。
在购买商品房时，常常由于开发商的原因，导致消费者不能取得房屋所有权，且开发商的承诺常常不能兑现。因此，适用双倍赔偿原则对于规范商品房买卖市场，规范开发商的行为，保护作为弱者的消费者是很有社会意义的。
首先，它可以让开发商自觉遵守法律、法规的规定。因为，如果开发商不遵守法律、法规的规定，擅自出售的商品房，若其行为构成"欺诈"，其将承担"双倍赔偿"这样的惩罚。
其次，可以保护消费者在购买商品房时，由于开发商的欺诈而使消费者的权益所受到的损害，并可得到超值赔偿，即"双倍赔偿"。
|
